나이스옥션 법원경매 인천 2023타경526544 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-67 유은프라자 1동 6층601호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경526544 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-67 유은프라자 1동 6층601호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경526544
• 주소: 인천광역시 서구 북항로32번안길 31, 1동 6층601호 (원창동,유은프라자)
• 감정가: 1,889,000,000원
• 최저가: 925,610,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매21계 2023타경526544 | 소재지: 인천광역시 서구 북항로32번안길 31, 1동 6층601호 (원창동,유은프라자) | 감정가: 1,889,000,000원 | 최저가: 925,610,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서 (인천 서구 원창동 유은프라자 스크린골프장)

1.1. 물건 개요

사건번호는 인천지방법원 2023타경526544 (1)이며, 소재지는 인천광역시 서구 원창동 381-67 유은프라자 1동 6층 601호 외 7개호입니다.

용도는 근린생활시설(현황 스크린골프장)이며, 감정가는 1,889,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

토지면적은 242.86㎡ (약 73.46평)이며, 건물면적은 5,097.60㎡ (약 1,542.06평)입니다. 해당 건물은 6층 전체 8개호(601호~608호)를 경계벽 제거 후 일체로 이용 중인 집합건물입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "인천그랜드CC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 동측으로 소로(小路)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지) 내에 위치하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 상업시설로서의 활용도는 높습니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 600% 이하의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 및 채무자가 '서OO'로 동일한 부동산임의경매 물건입니다.

채권자는 '유OOOO'로 유동화물건에 해당합니다. 유동화물건은 일반 채권자에 의한 경매보다 빠른 진행 속도와 비교적 복잡하지 않은 인수 권리 관계를 가질 가능성이 있으나, 채권의 회수 목적이 강해 철저한 분석이 필요합니다.

특이사항으로 목록 1호부터 8호까지 8개호를 경계벽 제거하여 이용 중인 집합건물이며, 일괄매각 조건입니다. 따라서 개별 호실의 매각이 아닌 6층 전체를 취득하게 되므로 이에 대한 자금 계획이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 원창동 일대는 인천 북항 배후부지 개발 계획을 바탕으로 상업 및 공업 기능이 혼합된 지역입니다.

현재 이용 상태는 6층 전체가 스크린골프장(상호: 브리보 퍼블릭)으로 이용 중이며, 이는 대형 레저 및 스포츠 시설로 활용되고 있음을 시사합니다.

건축물대장상 일부 호실의 용도가 사무소, 일반음식점, 당구장 등으로 기재되어 있으나 현황은 전체가 골프연습장으로 사용되고 있으므로, 향후 용도 변경 시 행정적인 문제 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

주변에 "인천그랜드CC"가 소재하여 골프 관련 수요를 흡수하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재되어 있어, 순수한 주거 밀집 지역의 생활 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

차량 접근이 용이하며 대중교통(버스정류장) 이용은 보통입니다. 인천그랜드CC 외에 특별히 언급할 만한 대형 문화, 생활 편의시설은 감정평가서상 확인되지 않습니다.

주변 환경을 고려할 때, 혐오시설은 확인되지 않았으나, 중소규모 공장들이 인접해 있어 상업시설 이용객의 주차 및 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

용도 불일치 리스크: 목록 5~8호의 공부상 용도(사무소, 일반음식점, 당구장)와 현황 용도(골프연습장)가 다릅니다. 이는 낙찰 후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 가능성을 내포하고 있으므로, 현행 용도로 계속 사용 가능 여부 또는 정식 용도변경의 가능성을 사전에 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

경계벽 제거 및 8개호 통합 이용: 8개 호실이 경계벽 제거로 통합되어 이용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 매각 시에도 8개 호실 일괄 단위로 취급될 가능성이 높습니다. 대상물건의 정확한 위치는 현황 점유부분 및 건축물현황도를 통해 재확인해야 합니다.

유동화물건: 채권자가 유동화전문회사일 경우, 명도 협상 과정에서 일반 채권자보다 융통성이 적을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 북항 배후부지의 일반상업지역 내 대형 상업시설로, 6층 전체를 대형 스크린골프장으로 일체화하여 사용하고 있다는 점에서 희소성과 사업성이 높게 평가될 수 있습니다.

그러나 감정가 대비 매우 큰 건물면적(5,097.60㎡)을 보유하고 있어 초기 투자금의 규모가 크며, 현황 용도와 공부상 용도의 불일치, 8개 호실 통합 사용이라는 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰 전 현재 임차인의 임대차 관계(미상으로 기재) 및 명도 비용을 정확히 파악하고, 용도변경 문제 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다. 골프 수요가 충분한 지역에 위치하므로, 리스크 해결 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 및 지구단위계획구역(북항 배후부지) 내 위치하여 상업적 활용도가 높음.

대형 평수 희소성: 6층 전체(5,097.60㎡, 약 1,542.06평)를 단일 시설로 이용 가능하여 대형 레저시설(스크린골프장) 운영에 최적화된 조건.

주변 환경: "인천그랜드CC" 인근에 위치하여 골프 관련 업종의 잠재 수요가 풍부함.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 6층 건물로 기본 위생 및 급배수, 승강기 설비가 갖춰져 있어 시설 관리가 용이함.

법원 정보

인천지방법원 경매21계