나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512863 [2] 인천광역시 부평구 갈산동 169-3 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512863 [2] 인천광역시 부평구 갈산동 169-3 상가주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경512863 | 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 169-3 | 감정가: 1,551,930,880원 | 최저가: 760,445,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512863 (2)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 169-3

용도: 상가주택

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 김O

특이사항: 중복병합사건

1.2. 물건 현황 및 면적

감정가: 1,551,930,880원

토지면적: 313.80㎡ (약 94.92평)

건물면적: 930.05㎡ (약 281.35평)

제시외 건물면적: 137.92㎡ (약 41.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 소재지인 인천광역시 부평구 갈산동은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 고루 존재하는 환경입니다. 상가주택으로서 층별 용도에 따라 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 주변 대단위 아파트 단지 및 근린시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통상황

정확한 교통상황은 현장 조사가 필수적이나, 부평구 갈산동의 지역 특성상 주요 도로와의 접근성이 양호할 것으로 예상되며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역 (추정) 접근이 용이하여 대중교통 이용이 보통 이상 수준일 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 313.80㎡의 비교적 큰 면적으로, 상가주택 건부지로 이용 중이며 장방형의 형태를 갖추고 있습니다.

건물: 연면적 930.05㎡의 대형 상가주택으로, 1층 상가 및 상층부 주거/임대 용도로 활용이 가능합니다. 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 제시외 건물(137.92㎡)이 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 진행

본건은 '부동산강제경매'이며, '토지 및 건물 일괄매각' 조건입니다. 또한 '중복병합사건'으로 진행되고 있어 이해관계인이 복잡할 수 있습니다. 일괄매각이므로 건물 및 토지 전체를 인수하게 됩니다.

3.2. 권리 관계

등기부등본상 소유자와 채무자가 최OO으로 동일하여 권리관계가 비교적 명확해 보이나, 채권자 김O의 강제경매 신청에 따라 진행되는 사건입니다. 낙찰 시 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단되나, 정확한 권리분석은 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 특이 사항

- 일괄매각: 제시외 건물을 포함하여 일괄매각하며, 제시외 건물에 대한 권리도 함께 인수합니다.

- 위반 건축물 등재: 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어 이행강제금 부과 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. (하단 리스크 항목 참조)

- 5층 용도 상이: 본 건물 5층의 공부상 용도는 '창고'이나, 현황은 일부 '주택'으로 이용 중이며, 면적도 공부상(41.25㎡)과 실제(52.50㎡)가 상이하여 실측 사정되었습니다. 이는 또 다른 용도 위반 및 불법 증축의 문제를 내포합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대규모 연면적 (930.05㎡)을 바탕으로 안정적인 상가 임대수익과 주택 임대수익을 동시에 확보할 수 있는 상가주택입니다. 갈산동의 주거 밀집 지역 내에서 근린생활시설의 역할을 수행하며, 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

갈산동은 이미 주거 인프라가 잘 구축된 지역이므로, 초/중/고등학교, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 리스크

제시외 건물 137.92㎡ 및 5층의 용도 위반/면적 차이는 가장 큰 리스크입니다. 위반 건축물로 인해 지속적인 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상복구 명령이 내려질 경우 추가적인 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

제시된 정보만으로는 현재 임차인 현황(특히 위반 건축물 부분) 및 보증금/차임 관계가 미상입니다. 철저한 임차인 현황 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

5.3. 감정평가서 정보의 혼재 가능성 (매우 중요)

제공된 정보 중 사건번호 및 소재지는 인천광역시 부평구 갈산동 상가주택이나, 감정평가요항표의 일부 내용(위치, 구조, 이용상태 등)은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리의 구분 건물(3층 301호, 일반음식점, 공실)을 설명하고 있어 두 물건 정보가 혼재되어 있을 가능성이 높습니다. 입찰 전 관할 법원 및 감정평가서를 통해 해당 정보의 정확한 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 15억대 감정가로 대규모 토지(94.92평) 및 연면적(281.35평)을 보유한 상가주택이라는 점에서 규모의 경제를 통한 높은 임대수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건물 전체 면적의 상당 부분(제시외 137.92㎡ + 5층 용도 위반)이 위반 건축물 문제에 직면해 있어, 낙찰자는 위반 사항 해소 계획(원상복구 또는 양성화) 및 비용을 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 규모의 경제: 대규모 상가주택으로 높은 임대수익률 기대 가능

- 입지: 인천 부평구 갈산동의 주거/상업 혼재 지역으로 안정적인 임차 수요 확보 가능

- 협상 여지: 위반 건축물 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

7. 컨설턴트 제언

본 물건은 위반 건축물 문제로 인해 일반 투자자에게는 부담이 될 수 있으나, 위반 사항을 해소하거나 이행강제금을 감수하고도 수익을 낼 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다. 입찰 전, 반드시 현장 조사와 함께 위반 건축물 양성화 가능성 및 이행강제금 규모를 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

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