나이스옥션 법원경매 인천 2024타경548749 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역(전철1호선, 인천지하철2호선)" 북서
측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바,
제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하는
등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 6층 604호로서,
(사용승인일 : 2012.10.31)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축
사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경548749 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 6층 604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 5.89㎡ (약 1.78평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역(1호선, 인천지하철2호선)" 북서측 인근.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 주안역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. (혐오시설 확인되지 않음)

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 말소기준권리: 서인천세무서장 압류 (접수일자: 2019-05-03)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동호

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2013-07-24

배당신고일자: 2024-07-26

대항력: 있음

비고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 임차인 이동호는 전입일자(2013-07-24)가 말소기준권리(2019-05-03)보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성에 대한 법적 검토가 필수적입니다. (보증금 4,000만원에 대한 인수 여부 반드시 재확인 필요)

* 기타 권리 현황:

* 소유권이전 (주식회사만방토건, 김완식)

* 압류 (서인천세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (웰컴저축은행, 하나카드, 오케이저축은행)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 강제경매개시결정 (이동호) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 41,255,189원 (등기부 요약상의 가압류, 압류, 강제경매 채권액 합계)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따름. 단, 위 임차인 현황 참조)

4. 상권분석

* 지역 특성: 주안역을 중심으로 형성된 역세권 상업 및 업무지구와 주거지역이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설: 각종 근린생활시설, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 잠재력: 1호선과 인천지하철 2호선 환승역인 주안역의 교통 요지로서, 지속적인 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 6층 604호 (사용승인일: 2012.10.31)

* 마감재: 외벽은 석재붙임 마감.

* 이용 현황: 오피스텔로 이용 중 (현황 폐문으로 내부 확인 불가)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 갖추고 있음.

* 토지 이용: "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중.

* 도로 접근성: 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 (주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 문제: 임차인 이동호는 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 인수 여부에 대한 불확실성이 매우 높습니다. 채권자가 임차인과 동일 인물인 점을 감안할 때, 보증금 회수 목적의 경매일 수 있으며, 이 경우 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 수 있으나, 법률 전문가의 검토가 필수적입니다. (4,000만원 보증금 인수 여부 최종 확인 필수)

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등 정확한 파악이 불가능합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정평가액 75,000,000원 대비 최근 실거래가(약 3,900만~4,028만원)가 현저히 낮아, 향후 매각 시 시장 가치 반영 여부가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주안역 역세권의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 2012년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되나, 현장 확인이 불가능한 점은 아쉬운 부분입니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 비록 정보상 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있더라도, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것이 일반적이므로, 이에 대한 철저한 법적 검토와 확인이 수반되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하고 감정가 대비 낮은 시장 가격을 고려한다면, 투자 가치를 신중하게 평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주요 교통 요지인 주안역 역세권의 높은 접근성.

* 인천 주요 지역으로의 편리한 이동 가능.

* 역세권 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (단, 실거래가 기준 시세와의 괴리 존재).

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 건물(베스티움)의 유사 면적(19.315㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 1월 23일 40,280,000원, 2026년 5월 23일 39,000,000원 수준입니다.

* 이를 기준으로 본 물건의 건물 면적 18.12㎡에 적용하면, 현재 시세는 약 36,580,000원 ~ 37,750,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리 분석:

* 경매 청구액은 40,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 불확실하나, 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안하여 입찰가 산정 시 인수 금액은 제외합니다.

* 종합 의견:

* 상기 시장 시세, 경매 청구액, 그리고 잠재적 리스크(임차인 문제, 내부 확인 불가)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.