나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554393 [2] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 13층1304호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554393 [2] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 13층1304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경554393 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 158, 13층1304호 (숭의동,스카이스테이트) | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 103,880,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 인천지방법원 2024타경554393 (2)이며, 용도는 오피스텔입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 13층1304호로, 감정가는 212,000,000원으로 평가되었습니다.

채무자는 정OO, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다. 소유자는 정OO으로 채무자와 동일합니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 10.61㎡ (약 3.21평)이며, 토지 지분율은 1061입니다. 건물면적(전용면적)은 60.37㎡ (약 18.26평)이고, 건물 지분율은 6037입니다. 제시외면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 스래브지붕 15층 건물 중 13층 1304호에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용에는 문제가 없어 보입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의4동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 전형적인 도심 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 제물포전철역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 제물포역을 이용한 서울 및 인접 지역으로의 접근성이 우수하여 직장인 및 1~2인 가구의 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지의 형상 및 도로 상태

7필지 일단의 부정형 토지를 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용하고 있습니다. 북측으로는 광대로에, 남측으로는 소로의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다. 매각 대상이 토지 및 건물 전부이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없으며, 법정지상권 성립 여부 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮아 안전합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석은 불가합니다. 다만, 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 원칙적으로 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 입찰 전 말소기준권리를 반드시 확인하여 인수할 권리가 없음을 확정해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

제시된 정보에는 임대 관계가 미상(未知)으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서를 통해 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대이므로, 기본적인 생활 편의시설(편의점, 마트, 병원, 약국, 음식점 등)이 근거리에 형성되어 있어 일상생활이 편리합니다.

4.2. 행정 및 치안

본건 인근에 숭의4동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 접근성이 좋고, 거주 후기에 따르면 치안도 좋은 편으로 평가됩니다.

4.3. 혐오시설 검토

공개된 정보를 바탕으로 현장 조사 및 지도 검색을 실시했으나, 인근에 투자를 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 검토

5.1. 지역 및 지구 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 일반상업지역에 위치하고 있어 토지의 효용 가치는 높으나, 방화지구나 경관지구 등은 건축 행위 시 일부 제한을 받을 수 있습니다. 현재는 기축 건물이므로 큰 문제는 없으나, 장래 재개발/리모델링 시 제한 사항을 고려해야 합니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도 난이도와 추가 인수금이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 현황 조사가 필요합니다.

5.3. 건물 노후도 및 유지보수

건물의 준공 시점은 명시되지 않았으나, 거주자 후기에 따르면 건물이 오래되어 방음과 단열이 전반적으로 부족했다는 의견이 있으므로, 낙찰 후 내부 수리 및 인테리어 비용을 투자 계획에 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 본 오피스텔은 역세권 입지와 양호한 대중교통 여건을 갖추고 있어 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역에 위치하여 토지 가치도 우수합니다. 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 임대차 관계 미상에 따른 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제물포역 및 버스정류장 도보 이용 가능. 교통 편의성이 우수한 역세권 환경입니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔로 이용 중이며, 대학가와 도심이 가까워 1~2인 가구 직장인 및 학생 임대 수요 확보가 용이합니다.

일괄매각의 안전성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 깔끔하며, 소유권 이전에 문제가 없습니다.

미래 가치: 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계