나이스옥션 법원경매 전주 2023타경5439 [1] 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2023타경5439 [1] 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5439
• 주소: 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1
• 감정가: 3,602,435,150원
• 최저가: 1,235,636,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매1계 2023타경5439 | 소재지: 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 | 감정가: 3,602,435,150원 | 최저가: 1,235,636,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설)

1.1. 사건 및 개요

본 보고서는 전주지방법원 2023타경5439 (1) 사건의 근린생활시설(상가 건물)에 대한 분석 자료입니다.

사건번호: 전주지방법원 2023타경5439 (1)

소재지: 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1

용도: 근린생활시설

감정가: 3,602,435,150원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

면적:

- 토지면적: 1413.80㎡ (약 427.67평)

- 건물면적: 2259.33㎡ (약 683.47평)

1.2. 물건의 현황 및 특징

본건은 3층 규모의 철근콘크리트 및 철골조 건물로, 일반목욕장, 헬스장, 찜질방, 미용실 등의 용도로 사용되었으나, 현재 공실 상태입니다. 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 '꽃밭정이네거리' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 단독주택, 중·고층 규모의 아파트 단지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대로, 주거 배후 수요와 상업 시설 수요가 모두 존재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 상업용 건부지 상태이며, 남서측 노폭 약 12미터, 북서측 약 8미터, 북동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1-7)는 전부 제1종일반주거지역, 고도지구(2015-08-28)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경 시 관련 법규(고도지구 제한 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석 (꽃밭정이네거리 인근)

본건은 '꽃밭정이네거리' 인근의 주거 밀집지역과 상업지역이 혼합된 곳에 위치하여, 배후 주거 인구를 기반으로 한 안정적인 생활 밀착형 업종(목욕장, 헬스장, 미용실 등)에 적합한 입지입니다. 과거 일반 목욕장 및 헬스장 등으로 사용된 이력과 대형 건물 규모를 고려할 때, 학원, 병원, 또는 섹터별 분할 임대를 통한 복합 상가로의 전환 가능성도 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집 및 업종 구성 전략 수립이 중요하며, 특히 대형 시설의 공실 해소를 위한 전략적 접근이 필요합니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설 확인

주변에 중·고층 아파트 단지가 소재하여 기본적인 편의 시설 및 학교, 병원 등의 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 및 검색을 통해 특정 혐오 시설(대규모 쓰레기 처리장, 화장터 등)의 직접적인 인접 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 일반적인 주택 및 상가 혼용 지대로서, 도시 내 일반적인 소음이나 주차 문제 등은 발생할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 토지 또는 건물만 따로 매각하는 위험은 없습니다.

4.2. 주요 권리 분석 (유치권 리스크)

본건의 최대 리스크는 복수의 유치권 신고입니다.

- 유치권신고 1: 신고인 구자설이 공사대금채권 609,527,553원 및 지연손해금을 위하여 목적물 전부에 관하여 유치권을 신고했습니다.

- 유치권신고 2: 신고인 박필완, 김종철이 공사대금채권 300,000,000원을 위하여 유치권을 신고했습니다.

총 신고액은 약 9억 9백만 원이며, 법원 기록상 유치권의 성립 여부는 '불분명함'으로 기재되어 있습니다. 또한, 신청 채권자 이복희로부터 유치권 배제 신청서가 제출된 상황입니다.

4.3. 권리 분석 결론

- 유치권은 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통한 유치권 존재 및 점유 여부, 채권의 타당성(공사 계약서, 채권의 발생 시점, 건물 점유 시작 시점 등)을 철저히 조사해야 합니다.

- 유치권이 배제될 경우 안전한 투자가 가능하지만, 유치권이 인정될 경우 낙찰 대금 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 따라서 유치권 관련 소송 위험 및 협상 비용을 사전에 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 유치권 관련 리스크

- 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 소송 또는 명도 협상에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

- 총 신고액이 9억 원 이상으로, 인수 시 투자 수익률에 막대한 영향을 미칩니다.

5.2. 공실 리스크

- 현재 건물이 공실 상태이므로, 잔금을 치른 후 즉시 새로운 임차인 모집을 위한 마케팅 비용 및 기간을 감안해야 합니다.

5.3. 용도 변경 및 제한

- 토지 전체가 제1종일반주거지역 및 고도지구에 속해 있어, 향후 용도 변경 또는 증축 계획 시 지자체 조례를 통한 건축물의 높이 제한 등을 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전주 시내의 주거 및 상업 혼용 지대 내 '꽃밭정이네거리' 인근에 위치한 대형 근린생활시설로, 입지 조건은 양호합니다. 대지 면적 약 427평, 건물 연면적 약 683평의 대형 매물이라는 점은 잠재적인 가치를 높이는 요인입니다.

그러나, 복수의 유치권 신고(약 9억 원 이상)가 최대 걸림돌이며, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자의 실제 투자 수익률이 크게 좌우될 것입니다. 유치권에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 수행하고, 법적 대응 비용과 협상 비용을 감안한 '안전 마진'을 확보하여 입찰하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 주거 밀집지역 인근의 대로변에 위치하여 접근성이 우수하고, 상가 및 주택 배후 수요가 풍부합니다.

- 대형 규모: 목욕장, 헬스장, 학원, 병원 등 대형 시설로의 활용이 가능하며, 분할 임대를 통해 복합 상가로의 전환도 용이합니다.

- 높은 감정가 대비 저가 매수의 기회: 유치권 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 대형 상업용 부동산을 취득할 기회가 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계