나이스옥션 법원경매 전주 2023타경5439 [1] 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.11.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 "꽃밭정이네거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설
및 단독주택, 중·고층규모의 아파트단지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호1-7)은 7필지 일단의 토지로서 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이고, 현황 "상업용 건부지" 상태임

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역, 고도지구(2015-08-28), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화재보호법>.
- 기호(2-4) : 제1종일반주거지역, 고도지구(2015-08-28), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>.
- 기호(5,6) : 제1종일반주거지역, 고도지구(2015-08-28), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>.
- 기호(7) : 제1종일반주거지역, 고도지구(2015-08-28), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화재보호법>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호8-가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 및 철골고 내화 판넬지붕 3층건으로서,
- 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌위 페인팅, 판넬 등 마감,
- 내 벽 : 내부 인테리어 및 세멘몰탈위 페인팅, 타일 및 목재 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건 건물 기호8-가)는 일반목욕장 및 헬스장, 찜질방, 미용실 등의 용도이나 현황 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 보일러설비, 찜질방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1 .일괄매각
2. 유치권신고인 구자설로부터 공사대금채권 금 609,527,553원 및 지연손해금 위하여 목적물 전부에 관하여 유치권 신고가 있으나 채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2024가합3359 판결문이 제출되었으며, 현재 광주고등법원(전주부)2026나25 항소심이 진행중임
3. 유치권신고인 박필완, 김종철부터 공사대금채권 금 300,000,000원을 위하여 유치권 신고가 있으나 채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2024가합3359 판결문이 제출되었으며, 현재 광주고등법원(전주부)2026나25 항소심이 진행중임
4. 신청채권자 이복희로부터 유치권신고인 구자설, 박필완, 김종철의 유치권신고는 입증서류 미제출로 인하여 신빙성이 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2023타경5439 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

중복사건 여부: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1

용도: 근린시설

토지면적: 1413.80㎡ (약 427.67평)

건물면적: 2259.33㎡ (약 683.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가액

감정가: 3,602,435,150원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가에 위치하며, "꽃밭정이네거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설, 단독주택, 그리고 중·고층 규모의 아파트 단지가 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 7필지로 구성되어 있으며, 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 12미터, 북서측으로는 노폭 약 8미터, 북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

제1종 일반주거지역, 고도지구(2015-08-28), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 일부 필지는 소로1류, 소로2류, 소로3류에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 주요 권리)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,440,000,000원)입니다. 이 기준권리에 의해 대부분의 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임)

* 임차인: 구자설

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2023-09-01

배당신고일자: 2023-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 김종철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-03

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 여부 및 실질적인 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 농업회사법인주식회사새론, 박영목

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-26

대항력: 없음

* 임차인: 소병식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-18

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 여부 및 실질적인 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 이춘옥

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2023-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 이택근

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-21

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 40,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

3.3. 특이사항 및 권리관계

본건과 관련하여 구자설, 박필완, 김종철로부터 총 909,527,553원 및 지연손해금에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 채권자인 농업협동조합자산관리회사는 해당 유치권이 부존재한다는 판결(본원 2024가합3359)을 받았으며, 현재 광주고등법원에서 항소심(2026나25)이 진행 중입니다. 또한, 신청채권자 이복희는 유치권 신고인들의 입증서류 미제출을 이유로 유치권 배제를 신청했습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 공동담보 및 중복사건으로 인한 복잡한 권리관계가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 잠재력

본건은 제1종 근린생활시설, 운동시설, 제2종 근린생활시설 등의 용도로 건축되었으며, 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 배후 수요가 있는 상권으로 판단됩니다. 인근의 아파트 단지 및 주택가, 기타 근린시설을 통한 일반적인 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 인근의 아파트 단지들은 주거 밀집 지역을 형성하고 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 생활 인프라를 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. (혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 권장됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 분쟁 (유치권)

구자설, 박필완, 김종철이 신고한 유치권은 약 9억원 이상의 금액으로, 현재 채권자와의 법적 분쟁(1심 판결, 항소심 진행 중)이 진행 중에 있습니다. 이 분쟁의 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무 규모가 달라지거나, 유치권 행사로 인한 사용·수익에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(김종철, 소병식, 이택근)이 존재하며, 특히 이택근은 4천만원의 보증금을 가지고 있습니다. 이들의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수해야 할 수 있습니다. 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인(김종철, 소병식)의 경우, 잠재적인 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 중복사건 및 복잡한 권리관계

중복사건으로 등록되어 있어 경매 절차 진행 시 혼선이 발생할 수 있으며, 다수의 채권자와 유치권 신고인으로 인해 권리관계가 매우 복잡하게 얽혀 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주상복합 지역에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 그러나 약 9억원 이상의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인들의 존재, 그리고 이로 인한 복잡한 법적 분쟁이 주요 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 상기 리스크 요인들을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주요 상권 인근의 넓은 토지와 건물 면적

* 향후 유치권 분쟁 해결 시 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 한계가 있습니다. 특히, 유치권 분쟁의 결과와 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담이 불확실한 상황이므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담을 통해 구체적인 인수 조건 및 예상 변제율을 확인하고, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

유치권 관련 항소심 결과, 임차인 배당 현황, 그리고 법원의 최종 판단 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 일정 비율(예: 60~70% 수준, 단 이는 실제 분석에 따라 달라질 수 있음) 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순히 참고용이며 상세한 권리분석 및 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.