나이스옥션 법원경매 고양 2024타경80841 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-16 아이빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유1동 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 지상4층 지하1층 건물 내 제101동 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2016.08.09)
외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 햐이샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 고양지원 2024타경80841 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-16, 아이빌 101동 4층401호

건물명: 아이빌

1.2. 물건현황

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적정보

감정가: 236,000,000원

토지면적: 70.31㎡ (약 21.27평)

건물면적: 61.69㎡ (약 18.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유1동 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건 집합건물 등기부등본상 소유권보존은 2016년 8월 17일에 이매임 외 1인 명의로 등기되었으며, 이후 지분 이전 및 매매 등을 거쳐 현재 소유권이 변동되었습니다. 말소기준권리는 2024년 9월 20일자 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정(2024타경80841)으로 확인됩니다.

3.2. 임차인분석

등기부등본상 채권자 김OO은 본 경매 신청의 채권자이며, 감정평가서 요약 표에는 임차인 이창섭(이 )이 존재합니다.

* 임차인: 이창섭(이 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 13일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금이 245,000,000원이며, 이는 본건 감정가 236,000,000원보다 높은 금액입니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이 점은 투자 시 최우선적으로 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금 금액이 명확히 기재되어 있어 본 항목에 해당하지 않으나, 명확하지 않은 금액에 대한 주의와 유사한 수준으로 중요하게 다루어야 함).

3.3. 말소기준권리및인수/소멸권리

본건 경매의 말소기준권리는 강제경매개시결정등기(2024타경80841)로 판단됩니다. 통상적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 단, 채무자의 점유 또는 등기되지 않은 권리, 말소기준권리보다 선순위인 권리 등은 인수될 수 있습니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변매매/임대시세

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 53.47㎡ (약 16.17평) 물건이 2026년 6월 18일 137,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 847만원)

* 전용면적 약 45.37㎡ (약 13.72평) 물건이 2026년 6월 16일 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 802만원)

* 전용면적 약 98.81㎡ (약 29.9평) 물건이 2026년 6월 9일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 502만원)

4.2. 유사물건비교

본건의 전용면적은 61.69㎡ (약 18.66평)입니다. 인근에서 거래된 유사 면적(약 53.47㎡)의 경우 137,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 236,000,000원은 최근 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 임차인의 보증금 245,000,000원은 현재 시장 가격을 훨씬 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경 또한 어느 정도 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지 인근을 지도상으로 확인한 결과, 직접적으로 인접한 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 상업, 교육 시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인관련리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이창섭(이 )이 존재하며, 그 보증금이 245,000,000원으로 본건 감정가(236,000,000원)를 초과한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 매각 절차 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 낙찰가의 추가적인 금액이 투입되므로 투자 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공동담보물건관련리스크

본건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 담보 물건들이 동일한 채무 또는 채권으로 묶여 있음을 의미합니다. 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본건의 낙찰가 및 권리 관계에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 감정가와실거래가괴리

최근 실거래가 정보와 비교했을 때 본건의 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들며, 고가 낙찰 시 손실이 발생할 위험이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 시세 및 일반적인 권리 분석 결과와 상반되어 투자의 불확실성을 증대시킨다는 점입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아 투자 매력이 떨어질 수 있습니다.

8. 투자포인트

만약 임차인 보증금 관련 인수 부담이 명확히 해소되거나, 혹은 예상보다 높은 가격에 낙찰되어 임차인 보증금 전액이 배당받는 상황이 발생한다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 현재 정보로는 이러한 긍정적인 시나리오를 기대하기 어렵습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 신뢰도가 매우 낮다고 판단되며, 임차인이 보증금 245,000,000원을 전부 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

만약 임차인의 보증금을 인수하지 않는다고 가정하고, 최근 실거래가 수준(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원)을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 입찰가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 임차인 보증금 245,000,000원의 인수 가능성을 고려할 경우, 상기 입찰가 범위는 매우 위험할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 리스크에 대한 정확한 확인이 선행되지 않는다면, 본건 투자는 신중하게 접근해야 하며, 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.