나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경117502 [1] 서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜1가 소재 "서울국제고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철4호선 혜화역이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서
(사용승인일 : 2020.10.15)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 공동주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 완경사지 내 부정형 토지로서 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(2019-01-31)(성균관대주변지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),역사도심(2019-08-09)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경117502 (1)

3. 소재지: 서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 2층202호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 380,000,000원

6. 토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

7. 토지지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

8. 건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

9. 건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

10. 매각대상: 토지/건물일괄매각

11. 경매구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 주OOOOOOO

13. 건축물 사용승인일: 2020년 10월 15일

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 명륜1가 소재 "서울국제고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

3. 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철4호선 혜화역이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

4. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(2019-01-31)(성균관대주변지구단위계획구역) 가축사육제한구역, 상대보호구역(성균관대학교), 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 역사도심(2019-08-09)

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2024년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (채권액: 385,377,865원)입니다.

3. 소유권 현황: 2021년 2월 22일 박명규에게 매매로 소유권 이전 (매매가: 368,000,000원)되었습니다.

4. 임차인 현황:

5. 임차인: 장

6. 보증금: 367,000,000원

7. 차임: 0원

8. 전입일자: 2021년 2월 25일

9. 확정일자: 2021년 1월 26일

10. 대항력: 없음. (등기부상 말소 확인)

11. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

12. 특별 매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

13. 인수 보증금: 0원

1.3. 상권 및 생활정보

2. 상권: 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 주변 시설:

4. 교육시설: 서울국제고등학교, 성균관대학교 인접.

5. 교통시설: 지하철 4호선 혜화역, 버스정류장 인접.

6. 주변 혐오시설: 본건 소재지인 서울특별시 종로구 명륜3가 일대는 교육시설 및 주거시설이 밀집된 지역으로, 관련 자료 분석 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 결과에 따라 발생할 수 있는 미묘한 법적 쟁점 등은 면밀히 검토해야 합니다.

3. 건축물 상태: 2020년 사용승인된 신축 건물로, 물리적인 하자 발생 가능성은 낮으나, 하자보수 관련 분쟁 발생 가능성은 상존합니다.

4. 지역 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 종합 의견

2. 본건은 서울특별시 종로구의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다. 혜화역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 신축 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 유리한 요소로 작용할 것입니다.

1.6. 투자 포인트

2. 신축 건물의 희소성: 2020년 준공으로 최신식 시설 및 구조를 기대할 수 있습니다.

3. 핵심 도심 입지: 종로구 명륜동이라는 중심부에 위치하여 우수한 접근성과 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

4. 임차보증금 미인수: 367,000,000원의 보증금을 인수하지 않아 초기 자금 부담이 상대적으로 적습니다.

5. 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

1.7. 예상 입찰가

2. 감정가: 380,000,000원

3. 최근 거래 사례 및 본건 건물의 연식(2020년 준공)을 고려할 때, 단위 면적당 가치가 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

4. 과거 매매가(2021년 368,000,000원) 및 현재 감정가(380,000,000원)를 종합적으로 고려 시, 본 건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.