나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9910 [2] 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울구로남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 디지털산업단지 등이 혼재한 기존
주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 7호선 ""남구로역"" 등
이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지상 4층 건 내 제3층 제301호, 제2층 제201호로서
(사용승인일: 1985.06.29),

외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
창호: 알루미늄샤시 창호 등.

이용상태

기호 가 : 다세대주택(방2, 거실 겸 방, 주방, 화장실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.
기호 나 : 다세대주택(방2, 거실 겸 방, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 건축허가·착공제한지
역(관련 문의는 주택과 대표번호(02-860-2380))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공
항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수
도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선지구
사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2024년 8월 31일부터 2025년 8월 30일까지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호 가는 건축물대장 표제부 및 전유부 상 연와조로 표기되어
있으나 등기사항전부증명서 상 철근콘크리트조로 표기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 252-88번지 제2층 제201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9910 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 304,000,000원입니다.

토지 면적은 18.75㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 39.81㎡ (약 12.04평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 사용승인일은 1985년 6월 29일로 건축된 지 30년 이상 경과되었습니다.

건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕으로, 본건은 지상 4층 건물 중 제2층 제201호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "서울구로남초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 그리고 디지털산업단지가 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통 여건으로는 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 남측으로는 노폭 약 14m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 건축허가·착공제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 8월 31일부터 2025년 8월 30일까지) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 애큐온저축은행의 가압류(2025년 1월 8일 접수, 권리금액 52,166,179원)입니다.

이보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 2명 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김 (성만 표시)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 11월 6일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014년 11월 6일

확정일자: 2014년 11월 3일

배당신고일자: 2025년 7월 7일

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 매각으로 인해 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 김 의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구로동은 주택가와 더불어 디지털산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능하나, 대규모 상권 형성보다는 지역 기반 상권의 성격을 띱니다.

디지털산업단지의 존재는 잠재적인 임대 수요층을 확보할 수 있다는 이점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 서울구로남초등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

지하철 7호선 남구로역을 이용할 수 있고, 버스 노선도 다양하게 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1985년 준공된 건물로, 30년 이상 경과되어 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함된 점을 미루어 볼 때, 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하) 제한, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법규 및 도시계획상의 제약이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 어려움이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2024.08.31~2025.08.30)은 이미 지났으나, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 등의 절차가 있었음을 인지해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 본건 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 30년 이상 경과된 건축물의 노후도, 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상의 임차인)의 존재, 그리고 다양한 법규상의 제약 사항이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 해당 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 건물 노후도에 따른 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역 이용이 가능한 입지로, 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 인근 디지털산업단지의 직장인들을 잠재적인 임대 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 304,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 구로동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2023년 준공, 29.84㎡ (약 9.03평) 건물: 2026년 7월, 282,000,000원에 거래되었습니다.

* 2012년 준공, 21.75㎡ (약 6.58평) 건물: 2026년 7월, 299,900,000원에 거래되었습니다.

* 2003년 준공, 68.99㎡ (약 20.87평) 건물: 2026년 3월, 335,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건은 1985년 준공된 39.81㎡ (약 12.04평)의 다세대주택으로, 비교적 오래된 건축 연령을 가지고 있습니다. 최근 거래된 신축 또는 준신축 건물 대비 가격 경쟁력이 낮을 수 있습니다.

감정가 304,000,000원은 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보이나, 대항력 있는 임차인(특히 김 )의 보증금/차임 미상 여부, 건물 노후도, 복잡한 토지 이용 계획 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 일정 비율의 할인율을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다.

안전 마진과 리스크를 고려한 잠정적인 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석의 명확화, 그리고 본건에 대한 정확한 가치 평가를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.