나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9910 [2] 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9910 [2] 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경9910 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9910 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9910 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

토지 지분율: 1875

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

건물 지분율: 3981

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 남OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1985년 6월 29일 (준공 후 약 40년 경과)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 서울구로남초등학교 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 그리고 디지털산업단지가 혼재된 기존 주택지대입니다. 이러한 입지 특성으로 인해 주거 환경과 상업 및 산업 활동이 공존하는 지역으로 평가됩니다.

차량 진출입은 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서울구로남초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채무자는 남OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인인 남OO씨가 현재 소유자로 등재되어 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 기호 가(301호 추정)는 건축물대장상 연와조로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서상 철근콘크리트조로 표기되어 있는 건축 자재 표기 차이가 있습니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가적인 권리 분석 시 면밀히 검토가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 구로동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 소규모 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 인접한 디지털산업단지는 해당 지역의 배후 수요를 형성하는 중요한 요소로 작용할 수 있습니다. 이는 향후 임대 수익을 고려할 때 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 서울구로남초등학교가 가까이 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 교통 측면에서는 지하철 7호선 남구로역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 편의시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일상생활 영위에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 1985년 6월 29일에 사용 승인된 건물로, 건축물 노후도가 상당 부분 진행되었습니다. 이에 따라 향후 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 등기사항전부증명서와 건축물대장 간 건물 자재 표기(철근콘크리트조 vs. 연와조)의 차이가 존재하여, 정확한 사실 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류되며, 중로 1류에 접해 있습니다. 건축허가·착공 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선지구사업 완료구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2024년 8월 31일부터 2025년 8월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 현재 시점에서는 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 기존 주택지대에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인접해 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 건축 자재 표기 차이, 그리고 다양한 토지이용 규제 사항들은 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다. 강제 경매 물건으로 명확한 권리 관계를 파악하는 것이 중요하며, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

초저금리 시대에 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

서울구로남초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

향후 재개발 가능성 등 도시 정비 사업과의 연계 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

주거환경개선지구 사업이 완료된 지역으로, 지속적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

감정평가서 요약 요향표 - 위치 및 주위환경

감정평가서 요약 요향표 - 교통상황

감정평가서 요약 요향표 - 위치 및 주위환경

감정평가서 요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계