나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1810 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 106동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구내 주거 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일: 2005.12.28.) 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2 등)임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 갖추어져 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 경사지대에 조성된 가로장방형에 유사한 부정형지로서, 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지의 남서측 및 남동측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 4차로(도로명: 광평동로, 수덕로) 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m )(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2023-12- 15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계 획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처 리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1810 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 106동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 843,000,000원

전용면적: 110.63㎡ (약 33.46평)

대지지분: 82.62㎡ (약 24.99평)

분양면적: (본건 단위세대별 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

건물 정보:

노형이-편한세상 아파트, 2005년 12월 28일 사용승인.

건축구조: 철근콘크리트구조.

해당 물건은 총 10층 중 3층에 위치.

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 노형동에 소재하며, '백록초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 택지개발지구 내 주거 지역으로, 아파트, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남서측 및 남동측으로 왕복 4차로 도로(광평동로, 수덕로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로, 중로, 소로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제주지방법원 강제경매개시결정(2025타경1810) 등기 (갑15, 접수일자 2025-10-01)

채권자: 오 (강제경매 신청, 채권액 608,399,999원)

임차인 현황:

* 오 : 보증금 600,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021.07.26., 배당신고일자 2025.07.29.

* 대항력: 있음.

* 등기사항: 을구 15번 주택임차권 등기 (2025.07.29. 접수, 권리금액 600,000,000원, 말소: 인수)

인수되는 보증금: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을구 15번 임차권등기...배당에서 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수함'이라는 문구가 함께 기재되어 있어 상반되는 내용입니다. 따라서 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

권리관계 요약:

선순위 임차권(을15)이 존재하며, 임차인 오 은 대항력을 갖추고 있습니다. 채권자 오 의 강제경매로 인해 본 건이 매각되었습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 배당을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 최종 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건이 속한 노형동 일대는 제주도의 대표적인 주거 밀집 지역이자 택지개발지구입니다.

다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 지역 내 수요가 꾸준한 편입니다.

1.4. 생활정보

내부 구조: 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개로 구성되어 있습니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 내구성이 양호하며, 기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 정보: 노형이-편한세상 아파트는 총 350세대로 구성되어 있으며, 넉넉한 주차 공간(총 638대)을 확보하고 있습니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 남측 인근에 백록초등학교가 위치하고 있으며, 노형중학교 등 교육시설 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 오 의 보증금 6억원은 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기만으로는 안심할 수 없으며, 실제 배당 결과 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

다양한 도시계획 제한: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보와 일반적인 주변 시설 검색 결과로는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 노형동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 6억원이 인수될 경우, 실제 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으므로, 명확한 권리 분석과 함께 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

감정가 8.43억은 최근 실거래가(8.8억~9.1억)와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보이나, 인수될 수 있는 임차 보증금을 고려하면 실질적인 투자 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

제주 도심 내 선호도 높은 주거 지역에 위치.

초등학교, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수.

안정적인 실수요 기반을 갖춘 아파트.

감정가가 최근 시세 대비 경쟁력 있을 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 (2026년 4월~6월):

* 88,000만원 (11층)

* 91,000만원 (7층)

* 89,500만원 (9층)

평균 시세: 약 89,500만원 (8.95억원)

본건 감정가: 843,000,000원 (8.43억원)

고려사항:

본건은 3층으로 최근 거래된 7~11층 대비 층수가 낮습니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 6억원)의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시와 '잔액 인수' 가능성 문구가 상반되므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토가 필수적입니다. 만약 보증금 6억원을 인수해야 한다면, 실제 매수인은 낙찰가 + 6억원이라는 막대한 비용을 부담하게 됩니다.

계산 근거:

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 따라서 본 분석에서는 임차인이 배당으로 전액 변제받거나, 매수인이 인수하지 않는다고 가정합니다.

최근 매매 평균가(8.95억원)와 감정가(8.43억원)를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

다만, 권리관계의 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

감정가(8.43억)를 기준으로, 안전하게 접근한다면 감정가의 70~80% 수준, 적극적으로는 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가의 70~80%): 약 5.9억 ~ 6.76억 원

* 적극적 접근 (감정가의 80~90%): 약 6.76억 ~ 7.59억 원

본건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시를 신뢰하더라도, 임차권 등기 자체의 부담과 혹시 모를 잔액 인수 가능성을 감안하여, 약 6.5억 ~ 7.5억 원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 본건에 대한 현장 조사, 임차인과의 소통(가능하다면), 권리관계 명확화, 최신 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.