나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1815 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1410-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교시설, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 읍소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 지적도상 북동측으로 폭 약 7M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역 및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,(사용승인일자: 2016.09.28) 외 벽 : 콘크리트노출, 제주석, 스타코 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

■ 1층 : 근린생활시설 등. ■ 2~4층 : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에는 제시외건물 ㉠),㉡)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 중 4층의 일반건축물대장상 용도는 '사무실'이나, 현황 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 옥상에는 태양광설비가 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1815 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1410-9

용도: 다가구주택 (건축물대장상 '단독주택'으로 표기되나, 1층 근린생활시설, 2-4층 주택으로 이용 중)

감정가: 1,026,835,580원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물면적: 370.76㎡ (약 112.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 2016년 09월 28일 사용승인

건물 이용상태: 1층 근린생활시설, 2~4층 주택

건축물대장상 용도와 현황 용도 차이: 4층 일반건축물대장상 용도는 '사무실'이나 현황 '주택'으로 이용 중

제시외 건물: 제시외건물 ㉠), ㉡) 소재

기타: 옥상에 태양광 설비 포함

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교시설, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형이며, 현재 '단독주택' 부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

지적도상 북동측으로 폭 약 7M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2016년 10월 25일 접수된 구좌신용협동조합의 근저당권(금액 598,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 서복렬

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2025년 05월 22일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 전입일자 기준으로 대항력이 없습니다. 보증금 100만원은 배당을 통해 회수 가능하나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

1.2. 3. 등기부 요약 (토지/건물)

등기부상 주요 권리 변동은 다음과 같습니다.

토지 등기부: 소유권 이전(2015.11.20), 지분 이전(2016.04.26) 후 구좌신용협동조합 근저당권(2016.10.25)이 설정되었으며, 본 건 임의경매(2025.10.10)는 해당 근저당권에 의한 것입니다.

건물 등기부: 소유권 보존(2016.10.25) 후 토지 등기부와 동일한 구좌신용협동조합 근저당권(2016.10.25)이 설정되었습니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설 현황

물건지 주변은 학교, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 읍소재지 내 주택지대입니다. 동남초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. 성산읍 지역의 관광자원(성산일출봉 등)과 연계한 잠재적 상권 가치도 기대할 수 있습니다.

1.3. 2. 잠재적 상권 가치

주거 기능과 더불어 근린생활시설을 갖추고 있어 지역 주민 대상 영업이 가능하며, 관광객 수요를 겨냥한 숙박, 식음료, 편의점 등 다양한 업종의 사업을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 접근성

인근 노선버스정류장 및 지방도 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호하여 이동이 편리합니다.

1.4. 2. 교육시설

동남초등학교가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

1.4. 3. 편의시설

주변에 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 4. 주거 환경

학교, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 용도 불일치

4층의 일반건축물대장상 용도는 '사무실'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있으므로, 관련 내용을 확인하고 대응 계획을 수립해야 합니다.

1.5. 2. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역 외에 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 최근 제주 제2공항 예정지를 제외한 성산읍 일원의 토지거래허가구역이 상당 부분 해제(2026년 4월 27일 이후)되었으므로, 해당 물건지의 정확한 토지이용계획상 규제 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

1.5. 3. 제시외 건물

물건에 제시외건물 ㉠), ㉡)이 소재하며, 이는 일괄매각에 포함되어 있습니다. 관련 법규 위반 사항은 없는지 확인이 필요합니다.

1.5. 4. 실측 면적과의 차이

건물 2층과 3층의 경우, 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있습니다. 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 평가되었으므로 직접적인 감정가에는 영향을 미치지 않았으나, 추후 건축물대장 등재 시 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 5. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 제주 제2공항 개발사업 예정지역으로 지정된 바 있으나, 최근 공항 예정지를 제외한 지역의 토지거래허가구역이 해제되는 추세입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 동남초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 주택으로 활용되고 있습니다. 2016년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용도가 높습니다. 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 등은 보통 수준이며, 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없습니다. 다만, 4층 용도 불일치와 일부 토지이용계획상 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성산읍 중심부 위치: 제주 동부 관광 중심지와 인접하여 잠재적 가치 상승 기대.

* 복합 용도 활용: 주택 및 근린생활시설 운영을 통한 수익 다각화 가능.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 즉시 활용 및 임대 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,026,835,580원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 경매 물건의 현황, 경쟁률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵지만, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.