나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8912 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2453 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 “중문중학교” 남동측 인근에 위치하며, 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨. 기호(2,4): 인접토지인 기호(1)를 통해 차량 출입이 가능하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, "숙박시설 건부지"로 이용중임. 기호(2,4): 인접필지 대비 완경사인 부정형의 토지로서, "주차장"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 노폭 약 35m내외의 포장도로에 접함. 기호(2,4): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>. 기호(2,4): 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

※후면 '지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

기호(2): 본건은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주차장"으로 이용중임. 기호(4): 본건은 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "주차장"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 구조로서, 외벽: 스타코 마감 등, 창호: 샷시창. 기호(5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 구조로서, 외벽: 스타코, 징크판넬 마감 등, 창호: 샷시창.

이용상태

기호(3,5): 숙박시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 기본위생설비, 승강시설비, 냉난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

- 본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬위징크지붕 단층 비가림 약 24.7㎡외 1동(ㄴ)이 소재하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람. - 본건 기호(1) 지상에 조성된 수영장 등은 거래관행상 토지에 포함하여 감정평가하되, 수영장 등이 경매에서 제외되었을 시 토지 가격을 명세표에 별도 기재하였으니 참고하시기 바람. - 본건 지상에 식재된 제시외 조경수목을 감정평가하였는 바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8912 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2453번지

새주소: 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로 310 (중문동)

1.2. 자산 개요

용도: 숙박시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

감정가: 6,475,436,160 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2375.00㎡ (약 718.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1682.92㎡ (약 509.11평)

건물 제시외면적: 38.40㎡

1.4. 건축물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

본건은 총 2개의 주요 건물로 구성되어 있으며, 총 연면적은 1682.92㎡입니다.

* 건물(3)

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지하1층, 지상4층

* 이용상태: 숙박시설

* 건물명: 중문썬라이즈호스텔

* 총 연면적: 1354.75㎡

* 준공일: 2015년 10월 19일

* 건물(5)

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지상4층 (건축물대장상 표제부 정보는 건물(3)과 동일하게 기재되어 있으나, 텍스트 정보에 따라 지상 4층으로 분류)

* 이용상태: 숙박시설

* 추정 연면적: 1682.92㎡ (총 연면적) - 1354.75㎡ (건물 3 연면적) = 328.17㎡

1.5. 감정평가 요약

* 토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 "중문중학교" 남동측 인근. 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1) 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 기호(2,4) 토지는 주차장으로 이용 중입니다. 두 필지 모두 인접 토지 대비 완경사인 부정형 토지입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(2,4) 토지는 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 대로1류(35~40m) 저촉, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

* 기호(2,4): 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하, 20m 이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

* 공부와의 차이: 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주차장"으로, 기호(4) 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "주차장"으로 이용 중입니다.

* 기타사항: 제시외 건물(비가림 약 24.7㎡ 외 1동)이 소재하며, 수영장, 조경수목 등도 포함 평가되었습니다.

* 건물감정평가요항표

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 및 지상4층 구조.

* 이용상태: 숙박시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 기본위생, 승강기, 냉난방, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(비가림 외 1동), 수영장, 조경수목 등이 감정평가에 포함되었습니다. 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동에 위치하며, "중문중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설과 주거 시설이 분포합니다.

제주 최대 관광단지 중 하나인 중문관광단지 내에 위치하여 관광 인프라 접근성이 우수합니다.

2.2. 지역 특성

중문관광단지 내에 위치하여 숙박시설로서의 잠재력이 높은 지역입니다. 주변에 다양한 관광 명소, 호텔, 리조트 등이 밀집해 있어 연계 관광 및 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다.

2.3. 도로 현황

토지 중 기호(1)은 북서측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 다만, 기호(2,4) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해야만 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 공통된 말소기준권리는 2019년 9월 5일 접수된 (주)제주엔피엘대부자산관리의 근저당권(채권최고액 19억 5천만원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액 (말소 예정 권리 포함)

토지 등기부 채권 총액: 5,200,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 5,200,000,000원

(상기 금액은 현재 등기부상 기재된 채권액의 총합이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 제공된 정보 상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

제주 서귀포시 중문동은 대표적인 관광 중심지로, 숙박, 요식, 레저, 쇼핑 등 관광객을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 연중 관광객 방문이 많아 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

중문관광단지 내에 다수의 호텔, 리조트, 펜션 등 숙박시설이 운영 중이므로 경쟁이 치열할 수 있습니다. 그러나 본건의 입지 및 시설 규모에 따라 차별화된 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 중문관광단지 내 다양한 편의시설(상점, 식당, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 중문중학교가 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 현황

* 토지 중 기호(2,4)가 맹지이며, 공부상 지목이 "전" 및 "과수원"이나 현황 "주차장"으로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 맹지인 기호(2,4) 토지의 활용에 있어 인접 토지와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한사항

* 고도지구(15m 이하, 20m 이하)에 해당하여 건축물 높이 제한을 받습니다.

* 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6.3. 부합물 및 종물

* 제시외 건물(비가림 외 1동), 수영장, 조경수목 등이 감정평가에 포함되어 있으며, 이와 관련된 소유권 관계 및 별도 처리 여부에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 핵심 관광지인 중문동에 위치한 숙박시설로서, 풍부한 관광 인프라와 우수한 접근성을 자랑합니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로 법률적 리스크는 적은 편입니다.

다만, 맹지인 토지, 고도지구 및 각종 용도지역 제한, 제시외 건물 및 부합물 포함 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 지역적 이점을 활용한 숙박업 운영 잠재력이 높은 자산입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 중문관광단지 내 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 권리 관계 복잡성 없이 인수가 가능합니다.

* 잠재력: 현재 숙박시설로 이용 중이며, 향후 리모델링 또는 운영 개선을 통해 수익성 증대를 기대할 수 있습니다.

* 수영장 및 부대시설: 수영장 등 부대시설 포함으로 차별화된 서비스 제공이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,475,436,160원입니다.

이는 시장 가치 및 본 물건의 특성을 반영한 초기 평가액이며, 실제 입찰가는 향후 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 현장 조사 결과, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건은 임차인 인수 보증금이 없는 관계로, 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.