나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52137 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 17층1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 NC백화점 순천점 서측 인근에 위치한 시대아파트 104 동 17층 1706호로서, 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적 인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 104동 17층 1706호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 완경사로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

766번지 : 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 근린공원(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(저 촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 758-15번지 : 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역 758-17번지 : 제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사 육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관 리구역 769-1번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역 769-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경52137 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 17층 1706호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 설OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 건물면적 (전용면적): 37.39㎡ (약 11.31평)

* 본건 전유부 면적은 37.388㎡로, 제공된 건물면적과 유사합니다.

1.3. 감정가 및 입찰 정보

* 감정가: 61,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 NC백화점 순천점 서측 인근에 위치한 시대아파트 104동 17층 1706호입니다.

* 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변에 NC백화점이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본 건이 속한 토지(조례동 766번지 등)는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 근린공원, 소로, 중로 등에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2022.12.01. 접수, 고세정, 19,900,000원)

* 주요 권리:

* 을4 주택임차권 (2025.04.08. 접수, 설은지, 73,000,000원) - 인수

* 갑11 강제경매 (2025.10.10. 접수, 설은지, 73,000,000원) - 말소

* 갑12 압류 (2025.11.07. 접수, 동화성세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 92,900,000원 (근저당권 + 임차보증금)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 설은지 (설 )

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-03-16

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자(임차인)는 전세사기피해자등 결정문을 제출하여 전세사기피해자지원특별법에 의한 우선매수권이 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 임차인이 대항력이 있으며, 등기부상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 이는 임차인 설은지 씨의 보증금 73,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 본 건은 전세사기 피해 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있는 특별매각조건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* NC백화점, 다수의 근린생활시설이 인접하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 36-37㎡)의 거래가는 2026년 6월 기준 40,000,000원에서 50,000,000원 사이입니다.

* 본 건의 감정가는 61,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다.

* 최근 전세 거래(2024년 11월)에서는 유사 면적에 대해 50,840,000원에서 58,000,000원의 보증금이 형성되어 있었습니다.

* 임차인의 보증금 73,000,000원은 최근 실거래가 및 전세 시세보다 높게 형성되어 있어, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 어려울 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* NC백화점, 대형마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 1992년 11월 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. (준공 34년차)

* 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

* 세대수(2794세대)와 동수(9개동)로 보아 대단지 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(설은지)의 보증금 73,000,000원이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 임차인이 전세사기 피해자로 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 결정된 후 해당 임차인이 이를 인수할 수 있습니다. (단, 특별매각조건으로 인해 1회에 한함)

6.2. 권리 관계 리스크

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권(인수)이 존재합니다.

* 총 등기부채권액(92,900,000원) 중 임차보증금이 상당 부분을 차지합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 순천시 조례동의 역세권(NC백화점 인접)에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 73,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 실제 인수 금액이 상당히 높아질 수 있는 위험이 존재합니다.

* 특히 임차인이 전세사기 피해자로 우선매수권을 행사할 수 있다는 점은 입찰 시 고려해야 할 중요한 변수입니다.

* 건물 노후도(1992년 준공)도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점(NC백화점 인접)을 활용하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 소멸된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 현재 정보상으로는 회수 어려울 가능성이 높음)

* 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사를 주시해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 및 감정가를 고려한 본 건의 적정 가치는 약 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 그러나 본 건은 임차인 보증금 73,000,000원 인수 위험이 있어, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 따라서, 인수되는 보증금을 제외한 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원으로 제안합니다.

* 만약 임차인의 보증금 73,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금(또는 잔액)이 추가되므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.