나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5333 [1] 전라남도 강진군 병영면 삭양리 161-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) 전라남도 강진군 병영면 삭양리 소재 '백양마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 축사 및 농경지 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임. 일련번호 3) 전라남도 강진군 작천면 내기리 소재 '부와마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 순수 경지정리지대로, 주위환경은 보통임. 일련번호 4) 전라남도 강진군 병영면 상낙리 소재 '낙산마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대로, 주위환경은 보통임. 일련번호 5,6) 전라남도 강진군 병영면 상낙리 소재 '낙산마을' 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농업용창고 및 농경지 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1,3~6) 대상토지 또는 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 평지로, 축사 등 건부지로 이용중임. 일련번호 3) 사다리형의 평지로, 경지정리 답으로 이용중임. 일련번호 4) 부정형의 완경사지로, 묵답임. 일련번호 5,6) 2필지 일단의 평지로, 곡물건조장 및 창고 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 남동측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 3) 서측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 4) 맹지임. 일련번호 5,6) 동측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 생산관리지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선 거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축 사육제한구역(젖소) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장 설립승인지역(2016-11-28)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 일련번호 3) 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도 로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 일련번호 4,5) 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구 역(개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시설, 도로, 하천, 저수 지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 6) 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역 (개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설, 도 로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호 5,6) 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철파이프조 스레트지붕 단층임. 일련번호 2(나) 철파이프조 스레트지붕 단층으로, 바닥: 콘크리트 마감임. 일련번호 2(다) 경량철골조 강판지붕 단층으로, 바닥: 콘크리트 마감임. 일련번호 2(라) 시멘트블럭조 판넬지붕 단층으로, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창임.

이용상태

일련번호 2(가) 축사(우사), 일련번호 2(나) 퇴비사, 일련번호 2(다) 창고, 일련번호 2(라) 관리사로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(라)에 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도'에 도시한 같이 일련번호 1) 지상에 제시외 부합물 및 종물(기호 ㄱ ~ㄷ)이 소재하며, 일련번호 5,6) 지상에 타인소유로 탐문조사되는 제시외건물(기호 ㄹ -감정 평가외)이 소재함. - 기호 ㄱ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 축사, 약 336㎡ 기호 ㄴ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 14.4㎡ 기호 ㄷ) 블럭조 판넬지붕 단층, 창고, 약 9.8㎡ 기호 ㄹ) 철파이프조 스레트 및 강판지붕 단층, 곡물건조장 및 창고, 약 208㎡ - 감정평가외(타인소유)

공부와의 차이

일련번호 2(가) 공부상 면적은 '392㎡'이나, 실측면적은 약 '480㎡' 임. 일련번호 2(나) 공부상 면적은 '180㎡'이나, 실측면적은 약 '143㎡' 임. 일련번호 2(다) 공부상 면적은 '59.4㎡'이나, 실측면적은 약 '82.5㎡' 이며, 공부상 지붕은 '판넬지붕'이나, 현황은 '강판지붕'임. 일련번호 2(라) 공부상 면적은 '32.9㎡'이나, 실측면적은 약 '41.1㎡' 이며, 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나, 현황은 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 철파이프조 스레트지붕 단층 축사의 공부상 면적은 '392㎡'이나, 실측면적은 약 '480㎡'이고, 철파이프조 스레트지붕 단층 퇴비사의 공부상 면적은 '59.4㎡'이나, 실측면적은 약 '82.5㎡'이며 공부상 지붕은 '판넬지붕'이나 현황은 '강판지붕'임
시멘트블럭조 스레트지붕 단층 관리사의 공부상 면적은 '32.9㎡'이나, 실측면적은 '41.1㎡'이며, 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나, 현황은 '판넬지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5333 (1)

소재지: 전라남도 강진군 병영면 삭양리 161-3

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 133,335,100원

토지면적: 1,823.00㎡ (약 551.4평)

건물면적: 664.30㎡ (약 200.9평) (공부상 면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 전라남도 강진군 병영면 삭양리 소재 '백양마을' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을, 축사, 농경지로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건: 대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로 상태: 물건지는 남동측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 현황: 해당 토지는 부정형의 평지로, 축사 등 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 본 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 개, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 젖소 등 다양한 가축에 대한 가축사육제한구역(절대/상대)으로 설정되어 있습니다. 또한, 수도법에 따른 공장설립승인지역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 13일 광주지방법원 장흥지원의 강제경매개시결정(채권자: 정정식)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 확인되지 않으며, 대항력은 없습니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부: 2009년 9월 15일 소유권 이전(박상우), 2016년 5월 18일 소유권 이전(주행용), 2023년 11월 15일 소유권 이전(주정엽, 매매), 2025년 10월 13일 강제경매(정정식, 말소기준권리) 순으로 등기되었습니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 소유권 변동 및 권리 설정 내역을 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 축사 및 농경지가 주를 이루는 곳에 위치하므로, 일반적인 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설(예: 소규모 마트, 농협 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본 물건지 인근에는 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설은 없을 것으로 예상됩니다. 지역 내 중소 규모의 마트, 병의원, 학교 등은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 본 물건지 주변에 명확하게 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물:

* 축사, 가추, 창고 등 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

* 이 중 기호 'ㄹ' (곡물건조장 및 창고, 약 208㎡/62.9평)은 타인 소유로 추정되어 감정평가 대상에서 제외되었습니다. 해당 건물은 낙찰자가 인수하거나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

공부상 면적과 현황의 차이:

* 본 물건의 건물들은 공부상의 면적과 실측 면적 간 차이가 존재하며, 일부 건물의 지붕 마감재 또한 공부상 내용과 현황이 다릅니다.

* 축사(일련번호 2(가)): 공부상 392㎡, 실측 약 480㎡.

* 퇴비사(일련번호 2(나)): 공부상 180㎡, 실측 약 143㎡.

* 창고(일련번호 2(다)): 공부상 59.4㎡, 실측 약 82.5㎡. 공부상 지붕은 '판넬'이나 현황은 '강판'.

* 관리사(일련번호 2(라)): 공부상 32.9㎡, 실측 약 41.1㎡. 공부상 지붕은 '스레트'이나 현황은 '판넬'.

토지 이용 제한:

* 본 토지는 생산관리지역이며, 다양한 가축에 대한 사육 제한 구역(절대/상대)으로 지정되어 있습니다. 또한, 수도법상 공장 설립 승인 지역에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

공동담보:

* 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보물건의 진행 상황이나 낙찰 여부에 따라 본 물건의 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전남 강진군 병영면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설 부지로, 축사 및 관련 부속 건물들이 소재하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 약 1억 3천만원입니다. 권리관계는 깨끗하여 인수되는 권리는 없으나, 공부상의 면적과 현황의 차이가 크고, 일부 제시외 건물이 타인 소유로 추정되는 점은 유의해야 합니다. 또한, 생산관리지역 및 가축사육 제한구역 등으로 인한 토지 이용의 제약이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

축사 및 관련 시설 운영을 목적으로 하는 수요자에게는 직접적인 활용이 가능한 매물입니다.

토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 권리 분리 등의 복잡한 문제가 발생하지 않습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,335,100원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시외 건물(특히 타인 소유 추정 건물)의 처리 문제, 공부와 현황의 면적 차이, 지역의 가축 사육 제한 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 방문을 통해 실제 이용 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악한 후, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.