나이스옥션 법원경매 목포 2025타경519 [1] 전라남도 목포시 용해동 400-1 라이프아파트 2동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "용해초등학교" 남동측 인근에 위치한 "라이프아파트 제2동 제11층 제1103호" 로서, 주위는 단독주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1103호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2025타경519 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 목포시 용해동 400-1 라이프아파트 2동 11층 1103호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 94,000,000원입니다.

토지 면적은 35.33㎡ (약 10.69평)이며, 해당 토지의 지분 면적 또한 35.33㎡ (약 10.69평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 84.76㎡ (약 25.64평)이며, 해당 건물의 지분 면적 또한 84.76㎡ (약 25.64평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건물은 1990년 12월 29일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "용해초등학교" 남동측 인근에 위치한 "라이프아파트 제2동 제11층 제1103호"입니다.

주변은 단독주택 및 상가 혼용 지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

물건지 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 22일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2025카단801502)에 따른 주식회사 우리카드의 가압류(권리금액: 32,646,238원)입니다.

이 외 등기부상 권리로는 다음과 같은 사항이 있습니다.

* 1991년 11월 29일: 김혜정 소유권 이전

* 2009년 6월 15일: 나태순 소유권 이전

* 2021년 8월 4일: 박남석 협의분할에 의한 상속 소유권 이전

* 2025년 10월 10일: 주식회사 우리카드 강제경매 (4번 가압류의 본압류로의 이행, 권리금액: 37,465,174원)

등기부채권 총액은 32,646,238원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 단독주택 및 상가와 아파트가 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 인근 학교 및 주거 단지로 인해 일정한 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "용해초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일한 전용면적 84.76㎡의 라이프아파트 2동 14층 물건이 2026년 3월 3일 97,000,000원에 거래되었습니다.

아파트 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트명: 라이프1차

* 사용승인일: 1990년 12월 29일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 300세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 112대

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 1990년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 용해동에 위치한 재건축 연한이 도래한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가를 상회하는 수준에서 이루어진 점은 긍정적입니다.

다만, 건물의 노후화와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 동일 면적 유사 물건의 실거래가가 감정가를 상회하여 시세 상승 여력 기대.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 초등학교와 단지 내 편의시설 등 기본적인 주거 환경 양호.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 94,000,000원이며, 가장 최근 실거래가(2026년 3월 3일)는 동일 면적(84.76㎡)이 97,000,000원에 거래되었습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있음을 고려할 때, 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.