나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51519 [1] 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 102동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 목포동초등학교 남서측 인근에 위치하는 '일신아파트 102동 14층 1406호'로, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(사용승인일:1993.12.31)내 14층 1406호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 6차선 도로, 남서측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 남동측 도로를 통해 차량통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납 관리비 약 3,318,000원(25년 10월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51519 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 102동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 88,000,000원

토지면적: 31.45㎡ (약 9.51평)

건물면적: 59.52㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 1993년 12월 31일

해당 층수: 14층 (총 15층)

2. 입지조건

위치: 전라남도 목포시 산정동 일신아파트 102동 14층 1406호

주위환경: 목포동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호합니다.

도로상태: 본건은 남동측으로 왕복 6차선 도로, 남서측 및 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 목포세무서장의 압류 (2022년 03월 29일 접수)

임차인 현황:

* 한국토지주택공사

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 11일

* 확정일자: 2020년 04월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소되지 않고 인수됩니다. (을13 주택임차권, 말소: 인수)

등기부채권 총액: 75,000,000원

물건명세서상 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 없음)

*주의*: 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자의 실제 인수 금액은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

아파트 단지: 산정동 일신아파트 (총 4개 동, 474세대)

주차: 총 291대 주차 가능 (지상 3대, 지하 16대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

교육시설: 목포동초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(보증금 75,000,000원)가 존재하며, 해당 보증금의 인수 여부는 명확한 추가 확인이 필요합니다.

미납 관리비: 약 3,318,000원 (2025년 10월 기준)이 미납된 상태로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 확인이 필수적입니다.

건물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 약 33년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 일신아파트 14층으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 감정가는 8,800만원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 미납 관리비 부담 가능성이 주요 고려 사항입니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 취득 비용이 크게 달라질 수 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

적정 가격 산정 시 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

주거 생활의 필수 요건인 교통 및 교육 환경 우수.

향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월, 59.52㎡ (약 18평) 거래가: 7,200만원 (101동 6층)

* 2026년 6월, 59.97㎡ (약 18평) 거래가: 7,300만원 (105동 7층)

* 2026년 5월, 84.93㎡ (약 26평) 거래가: 11,700만원 (10층)

본 건은 59.52㎡ (약 18평) 면적의 14층 아파트입니다. 최근 유사 면적의 거래 가격이 7,200만원 ~ 7,300만원 수준임을 감안할 때, 감정가(8,800만원)는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 7,500만원을 추가로 인수하지 않는다고 가정할 경우, 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

경매 비용, 명도 비용, 기타 발생 가능 비용 등을 고려하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 등기부 권리관계 재확인, 임차인과의 협의 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히, 미납 관리비 및 임차인 보증금 관련 인수 여부는 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 최종 확인이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.