나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51520 [1] 전라남도 목포시 상동 829 하당로데오타운 씨동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 상동 소재 하당초등학교 남측 인근에 위치하는 '하당로데오타운 제씨동 제4층 제404호'이며, 부근은 오피스텔, 다가구주택, 음식점, 소규모 점포 등으로 형성된 하당택지개발지구내 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 하당지구내에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건내 4층 404호로서 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 평탄하며 오피스텔 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 9. 30.자 ‘이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51520 (1)

소재지: 전라남도 목포시 상동 829 하당로데오타운 씨동 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 39,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.493㎡ (약 2.27평)

건물면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

건물지분: 34.285㎡ (약 10.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

건물 정보

- 건물명: 하당로데오타운 씨동 404호

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 내 4층

- 사용승인일: 2002년 11월 13일

- 주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 상동에 위치하며, 하당초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다가구주택, 음식점, 소규모 점포 등이 혼재된 하당택지개발지구 내 주상복합지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 하당지구 내 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

본건 건물은 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 06월 20일 접수된 한국자산관리공사 가압류 (갑9) 입니다.

인수되는 권리:

- 주택임차권 (을5): 한국토지주택공사, 보증금 36,000,000원, 전입일 2015년 09월 15일, 확정일 2015년 09월 07일, 대항력 있음.

비고: 본 건 경매 목적물이 낙찰될 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하고, 매수인에 대해 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약하는 내용의 서류가 제출되었습니다. 이에 따라 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

소멸되는 권리:

- 소유권이전 등기 (갑2, 갑3, 갑7)

- 가압류 (갑14)

- 압류 (갑15, 갑16)

- 강제경매 (갑17)

모든 가압류, 압류, 강제경매 및 임의경매는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황

- 임차인: 한국토지주택공사

- 보증금: 36,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2015년 09월 15일

- 확정일자: 2015년 09월 07일

- 배당신고일자: 2018년 12월 27일

- 대항력: 있음

- 비고: 위 '인수되는 권리' 비고 참조.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하당택지개발지구는 오피스텔, 주택, 상가 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 지역 내 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

인근에 하당초등학교가 위치하며, 소규모 점포 및 음식점 등이 있어 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

주상복합 지역 특성상 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 하당지구 내에 위치하여 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변의 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 하당초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 한국토지주택공사 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 제출된 확약서로 인해 매수인에게 임대차 지위 승계 및 보증금 반환 의무가 발생하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 법적 검토 및 확약서 내용에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

건물 노후화: 2002년 준공된 건물로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내 위치하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포 하당지구 내에서 비교적 낮은 감정가로 경매 진행 중인 오피스텔입니다.

입지조건은 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제출된 확약서로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되어 권리 상 큰 문제는 없어 보입니다.

저렴한 감정가와 권리상 부담 감소를 고려할 때, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

하당택지개발지구라는 안정적인 수요 기반을 갖춘 지역입니다.

대항력 있는 임차인 존재에도 불구하고 확약서 제출로 인한 보증금 인수 부담의 감소는 중요한 투자 포인트입니다.

비교적 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체 등 다양한 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 39,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 실질적인 낙찰가율은 감정가 대비 산정할 수 있습니다.

현재 시세 분석을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 인근 부동산의 매매 및 임대 호가를 추가로 조사하여 정확한 시세를 파악해야 합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 현 시세 및 시장 상황에 대한 추가적인 외부 조사 및 현장 방문이 반드시 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 시세 조사 결과에 따라 달라집니다.

추후 시세 조사를 통해 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 범위: 3,500만원 ~ 3,900만원

주의: 상기 금액은 현 시세에 대한 직접적인 정보가 없는 상태에서의 단순 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 물건의 상태, 향후 시장 전망 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.