나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6460 [1] 광주광역시 북구 운암동 184-7 유탑하늘세움아파트 101동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 광주체육고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통이용시설은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브위철골조경사지붕 15층 중 제13층 제1301호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 등의 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 폭 약 10m의 포장도로 와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6460 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 184-7 유탑하늘세움아파트 101동 13층1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

* 토지면적: 39.85㎡ (약 12.05평)

* 건물면적: 85.00㎡ (전용면적: 84.9952㎡, 약 25.71평)

* 분양면적: (제공된 자료에서 상세 정보 확인 불가)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 준공년도: 2005년

* 동/호수: 101동 13층 1301호

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 광주체육고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 이용 시설은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을7 근저당권 (국민은행, 2021-09-29 접수, 169,400,000원)

* 등기부채권 총액: 169,400,000원

* 경매개시결정: 갑9 임의경매 (국민은행, 2025-10-02 접수, 132,240,210원)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 경매개시결정이 등기되어 있어, 본 물건은 매각 시 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 채무 총액은 169,400,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

* 주의사항: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유자 및 임대차 관계 확인에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료에 따르면 지상권 외 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

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* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 유동인구: 아파트 단지 내 거주민 및 인근 상업시설 이용객으로 인한 일정한 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

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* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 유탑하늘세움아파트

* 주소: 광주광역시 북구 운암동 184-7

* 사용승인일: 2005년 03월 08일

* 세대수: 194세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 임차인 권리: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년에 준공되어 20년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 검색 결과, 즉각적으로 주거 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 검토가 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 광주 북구 운암동에 위치한 아파트로, 양호한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다. 2005년 준공된 아파트로, 향후 가치 상승 잠재력과 함께 관리 상태를 고려한 투자가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

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* 광주 북구의 주요 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 2005년 준공으로 비교적 신축급에 속하며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서의 접근이 유효할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 최고가(15층 2억 3천만원) 및 감정가(2억 5천만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 선으로 제안합니다. 입찰 희망가는 현장 조사 결과, 권리 분석, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.