나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34063 [1] 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "계수초등학교" 서측 인근에 위치한 "호반아파트 제102동 제3층 제302호" 로서, 주위는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

경매신청채권자 서울보증보험(주)으로부터 2026.05.27.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 대항력포기(안내)서가 제출됨. 을구 13번 주택임차권등기는 2026.9.14.자 특별매각조건 결정에 의하여 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-14 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34063 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 3층302호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물 면적 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 금액 정보

감정가: 213,000,000원

등기부채권 총액: 1,516,400,000원

1.4. 채권자 정보

채권자: 서울보증보험(주)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "계수초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전반적으로 아파트 단지로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 단지 주변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 인근 시설

본건 인근에는 계수초등학교가 위치해 있습니다. (추가적인 주변 시설 및 혐오시설 정보는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 05월 11일 접수된 주식회사제이엠개발산업의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

특별매각조건 결정에 따라 을구 13번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자정현진)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-08

확정일자: 2021-02-01

대항력: 없음

비고: 경매신청채권자 서울보증보험(주)으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 대항력포기(안내)서가 제출되었습니다.

3.4. 기타 권리 사항

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 근저당권 등이 존재하였으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 아파트 단지에 위치하고 있으며, 주변의 다른 아파트 단지들과 함께 주거 생활권이 형성되어 있습니다. 상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 계수초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 아파트 단지 내 위치

* 교육 시설: 계수초등학교 인접

* 교통: 차량 및 대중교통 이용 가능

* 생활 편의시설: (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 한국토지주택공사 임차인 관련: 대항력은 없으나, 임대차 계약 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,516,400,000원으로 상당히 높은 편이나, 경매 개시 채권자가 서울보증보험(주)이며, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 채무는 없습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항으로 언급되었으나, 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 낙찰자에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동의 아파트 단지 내에 위치하며, 계수초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 모든 이해관계인의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 시세 및 시장 상황, 주변 편의 시설에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 밀집 지역 내 입지로 안정적인 주거 수요 기대

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상

* 평이한 교통 및 교육 환경

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 213,000,000원을 기준으로 하되, 최근 지역 아파트 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 현장 상태 및 기타 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건 가치와 시장 상황에 따라 산정될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담 후, 권리 분석 외 시세 조사, 현장 조사 등을 면밀히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.