나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30452 [1] 전북특별자치도 고창군 공음면 선동리 산94-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 고창군 공음면 선동리 소재 "선산마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 마을주변 야산지대임.

교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 기준시점 현재 자연림, 전, 대지, 도로 등 으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로를 통하여 본건으로 출입이 가능하며 본건 일부가 노폭 4M 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물㉠~㉣, 컨테이너, 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 "임야"이나 현황 "자연림, 전, 대지, 도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

토지만 매각(소유자 미상의 제시외 건물 ㉠~㉣, 컨테이너, 비닐하우스 등은 매각에 제외)
가등기권자 권중순의 소송대리인이 담보가등기라는내용의 보정서(2026.01.08.자)제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30452 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

물건종별: 토지

주소: 전북특별자치도 고창군 공음면 선동리 산94-1

토지면적: 52634.00㎡ (약 15,925.5평)

감정가: 494,759,600원

1.2. 토지 현황

용도: 임야

기준시점 현재 이용상태: 자연림, 전, 대지, 도로 등

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 전북특별자치도 고창군 공음면 선동리 소재 "선산마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 마을 주변 야산 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

본 건 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로를 통하여 출입이 가능하며, 본건 일부가 노폭 4M 내외의 도로에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 토지만 매각 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑10: 가처분 (권리자: 엄창길, 접수일자: 2022-09-28, 말소기준권리)

* 갑11: 가압류 (권리자: 이순희, 접수일자: 2025-06-05, 말소기준권리, 권리금액: 98,500,000원)

* 갑13: 강제경매 (권리자: 권중순, 접수일자: 2025-10-10, 권리금액: 63,500,000원)

총 등기부채권액은 98,500,000원입니다.

가등기권자 권중순의 소송대리인이 담보가등기라는 내용의 보정서(2026.01.08.자)를 제출하였습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건과 관련하여 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 농경지와 자연림이 혼재하는 농촌 야산 지역에 위치하므로, 일반적인 상업 지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

지역 내 농업 관련 시설이나 소규모 마을 편의시설 존재 가능성이 있습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

본 건 주변 지역은 농촌 마을의 특성을 가지며, 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

가까운 읍면 소재지까지의 이동 거리 및 해당 지역의 생활 기반 시설에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 축사가 혼재하는 것으로 파악되었으나, 그 외 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 시설 등)의 존재 여부는 현장 조사 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불분명

소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉣, 컨테이너, 비닐하우스 등)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

본 건은 토지만 매각 대상이며, 이러한 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계 및 소유자 미상의 제시외 건물에 대한 정보가 불분명합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 고창군의 농촌 지역에 위치한 임야입니다.

전체 면적이 넓고 감정가 또한 높게 책정되어 있으나, 소유자 미상의 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 불분명 문제가 중요한 리스크 요인으로 작용합니다.

토지만 매각 대상이라는 점과 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지라는 용도 지역 설정 또한 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

강제경매 개시 결정에 따른 권리 분석상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 법정지상권 문제는 별도로 해결해야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광활한 토지 면적

52,634.00㎡ (약 15,925.5평)의 넓은 면적은 향후 개발 잠재력을 시사합니다.

농업적 이용 또는 임업적 이용, 혹은 특정 시설 부지로의 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

8.2. 농촌 지역 개발 가능성

지역 균형 발전 정책이나 귀농·귀촌 지원 정책 등에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현 상태, 법정지상권 성립 여부, 향후 이용 가능성, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수할 보증금이 없으므로 이를 제외한 감정가 및 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

하지만 법정지상권 성립 불분명 문제로 인한 불확실성이 크므로, 해당 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 책정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 전문가와 상담하거나, 현장 조사를 통해 해당 토지의 구체적인 활용 방안 및 시장 가치를 면밀히 평가한 후에 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.