나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21426 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 798-8 성보주상복합시설 102동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산신풍초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 중 제102동 제803호로서, 외 벽: 드라이비트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 기준시점일 현재 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

798-8, 798-12번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 5. 27.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

군산지원 2025타경21426 (1)

1.1. 2. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

서OOOOOOOO

1.1. 4. 감정가

90,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

전북특별자치도 군산시 나운동 798-8 성보주상복합시설 102동 8층 803호

1.2. 2. 건물 용도

초기 제공 정보 상 '근린상가'로 기재되어 있으나, 현황 조사 및 건축물 대장 상 주 용도는 '공동주택'이며 '아파트'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 복합 용도 건물 내 상업 시설 또는 주거 시설 용도로 활용될 수 있습니다.

1.2. 3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적

29. 01㎡ (약 8.78평)

1.3. 2. 건물 면적 (전용면적)

59. 55㎡ (약 18.02평)

1.3. 3. 건물 면적 (분양면적)

해당 호실의 구체적인 분양면적은 제공되지 않았습니다. 건물이 속한 102동의 전체 연면적은 약 3,925.49㎡ (약 1,187.2평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산신풍초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 군산세무서장의 압류 등기(접수일자 2023-07-18, 갑10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-03-29

대항력: 없음

비고: 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사와 임차인 간에 작성된 확약서에 따라, 해당 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 채권자 관련 사항

신청 채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 5월 27일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서는 임차인의 권리 범위를 명확히 하여 낙찰자의 보증금 인수 부담을 없애는 중요한 근거가 됩니다.

4. 상권분석

물건지 인근은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

또한, 초등학교가 인근에 위치하여 어린이 및 학부모 관련 업종에 대한 잠재적 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 군산신풍초등학교가 물건지 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통한 시내 및 지역 간 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

한국토지주택공사(LH) 임차인의 경우, 대항력은 없으나 보증금 1억 2천만원이 권리관계에 명시되어 있었습니다. 하지만 서울보증보험과의 확약서로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으므로 실질적인 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 복합 용도 시설

'성보주상복합시설'이라는 명칭과 건축물 대장상의 '공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설' 등의 복합 용도 기재는, 건물의 유지 관리 및 각 용도별 시설 이용 간의 잠재적 마찰 가능성을 내포할 수 있습니다. 이는 향후 건물 운영 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 건물 활용 및 개발 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 지자체에 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하고, 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자에 따른 리스크가 낮은 편입니다.

다만, 초기 제공된 '근린상가' 용도와 실제 '아파트' 이용 간의 차이, 그리고 복합 용도 시설의 특성을 면밀히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 90,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 지역 개발 계획 등 추가적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계상 인수 부담 없음: 서울보증보험과의 확약서 체결로 임차 보증금 인수 의무가 소멸되었습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 비교적 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 명도나 협상에 따른 추가 부담이 적습니다.

* 강제 경매 개시: 채권자의 강제 경매 신청으로 인해 채권 회수를 위한 법적 절차가 진행 중입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 90,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 주변 부동산 가치, 해당 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.