나이스옥션 법원경매 전주 2025타경981 [1] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 수계리 1254-2 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 수계리 소재 '완주군보건소' 동측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설 및 상업나지 등이 소재하는 택지개발지구내 상가지대입니 다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스승강장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가,2-나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 1층 101호 외 1개호로서, 외 벽 : 화강석판재붙임 및 스톤코트 등 마감, 내 벽 : 시멘트 및 일부 내부인테리어 등 마감, 바 닥 : 시멘트 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가,2-나) 인접호수(103~105,108호)와 호별 경계구분(경계벽) 없이 6개호 일체의 '소매점'으로 이용중입니다.

설비내역

공용의 위생 및 급·배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소 화전설비 등), 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서, 조사일 현재 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사 육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공 공주택지구<공공주택 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 본건은 인접호수(103~105,108호)와 호별 경계구분(경계벽) 없이 일체로 이용중입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 인접호수(103~105, 108호)와 호별 경계구분(경계벽) 없이 6개호 일체의 '소매점'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경981 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 수계리 1254-2 1동 1층101호

* 용도: 제1,2종 근린생활시설, 의료시설 (근린상가)

* 감정가: 110,200,000원

* 토지면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

* 건물면적: 87.26㎡ (약 26.39평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남전주새마을금고 (본건의 말소기준권리자인 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 수계리 소재 '완주군보건소' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 상업나지 등이 소재하는 택지개발지구내 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 접근성: 본건은 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 공공주택지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 20일 접수된 남전주새마을금고의 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 현황: 본건이 위치한 삼례읍 수계리는 택지개발지구 내 상가지대로, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집되어 있는 지역입니다. 인근에 완주군보건소가 위치하여 지역 주민들의 이용이 활발하며, 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 업종: 본건은 현재 인접 호수들과 구분 없이 '소매점'으로 일체 이용 중이며, 이는 다양한 업종의 소매업, 서비스업, F&B 등 근린 상가로서의 기능을 수행할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 배후수요: 인근 주거 단지의 주민들과 상업 시설 종사자, 그리고 완주군보건소 이용객들이 본건 상권의 주요 배후수요가 될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 완주군 보건소를 비롯하여, 본건 인근 상업 지구 내에 마트, 식당, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설:

* 주변 지도 확인 결과, 본건과 근거리에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 택지개발지구의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 이용 현황: 본건은 건축물대장상 1층 101호 외 1개 호수로 표기되어 있으나, 실제로는 인접 호수(103~105, 108호)와 별도의 경계벽 없이 6개 호실 전체가 '소매점'으로 일체 이용되고 있습니다. 이는 향후 구분 소유 및 개별 사용에 있어 복잡성을 야기할 수 있으며, 내부 공사 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리 관계: 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 본건은 임의경매로 진행되므로 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 내부 구조 변경 가능성: 6개 호실이 일체로 사용되는 점은 향후 독립적인 상가 운영이나 분할 매각 시 별도의 내부 공사(경계벽 설치 등)가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 완주군 삼례읍의 택지개발지구 내 상업지구에 위치한 근린상가로, 비교적 합리적인 감정가(110,200,000원)에 나왔습니다. 토지 26.69㎡, 건물 87.26㎡ 규모의 물건으로, 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이나 임대료 관련 부담이 없어 명도 및 권리 분석 측면에서 깔끔하다는 장점이 있습니다. 다만, 현재 여러 호실이 일체로 사용되고 있다는 점은 향후 투자 목적 및 활용 방안에 따른 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 완주군 삼례읍 상업지구 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 적습니다.

* 합리적 가격 접근: 감정가 대비 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 적정 가치 산정 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 110,200,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시점의 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 본건의 예상 임대 수익률, 그리고 향후 명도 및 내부 공사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수한 매입 비용으로만 산정될 수 있습니다. 일반적으로 상업용 부동산 경매에서 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 점을 고려할 때, 본건의 경우 77,140,000원에서 99,180,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 예상됩니다. 이는 단순 참고용이며, 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 수익률 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.