나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101991 [1] 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산지하철 2호선 '덕천역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 전통시장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 2호선 '덕천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상20층건 내 20층 2004호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등, 내벽 등 : 폐문부재 등으로 조사하지 못함, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서, 본건 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(도로)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101991 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 20층 2004호 (신주소: 부산광역시 북구 낙동대로1766번길 11)

* 용도: 아파트 (오피스텔, 제2종근린생활시설 혼합)

* 감정가: 245,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물 및 토지 정보

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* 토지 면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

* 건물 면적: 48.41㎡ (약 14.64평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 20층 건물 내 20층 2004호

* 건축 정보:

* 건축 허가일: 2018년 4월 16일

* 사용 승인일: 2021년 11월 10일

* 건물 총 면적: 4,317.52㎡

* 건폐율: 77.56%

* 용적률: 837.63%

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역

1.2. 입지 및 교통

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* 위치: 부산광역시 북구 구포동 소재, 부산지하철 2호선 '덕천역' 남서측 인근

* 교통:

* 도보 약 10분 거리에 부산지하철 2호선 '덕천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

* 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

* 주위 환경: 공동주택, 근린생활시설, 전통시장 등이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 양호함.

1.3. 주변 환경 및 편의시설

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* 쇼핑 및 상업시설: 인근에 구포시장 등 전통시장과 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 문화 및 여가시설: 부산실내빙상장, 화명생태공원, 부산어촌민속관, 구포상승문화회관 등 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 구포초등학교, 구명중학교, 부산과학기술대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편임.

* 혐오시설: 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 권리분석

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* 소유권: 현재 소유자는 김수미 (2022.03.30. 매매) [집합건물 등기부요약].

* 말소기준권리: 하나캐피탈의 가압류 (2024.04.16.) [집합건물 등기부요약].

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 여은숙 (2024.04.16. 등기, 보증금 240,000,000원). 전입일자 2022.03.30., 확정일자 2022.03.11. [집합건물 등기부요약].

* 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함 [물건명세서 참고사항].

* 따라서, 여은숙 씨의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

* 말소되는 권리:

* 본 건 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 개시결정등기(2025.09.26.)를 포함한 을구 1번 임차권등기 이후의 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸 예정임 [집합건물 등기부요약].

* 등기부채권 총액: 360,553,354원.

1.5. 잠재적 리스크

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* 최우선 권리 인수: 대항력 있는 임차인 여은숙 씨의 보증금 240,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 부담액이 크게 늘어날 수 있음. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 복합 건물 용도: 해당 건물은 아파트 외에 오피스텔 및 근린생활시설(일반음식점)이 함께 있어, 상가 이용객으로 인한 소음, 통행량 증가 등의 생활 불편이 발생할 수 있음.

* 건물 관리: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 공동주택의 특성상 향후 관리비, 수선 충당금 등의 추가 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산지하철 2호선 덕천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다. 일반상업지역에 소재하며 주변으로 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 여은숙 씨의 보증금 240,000,000원을 잔액 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 이 인수 부담금을 제외한 실질적인 부동산 가치 평가와 낙찰 후 예상되는 총 지출 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 부산 지하철 2호선 덕천역 도보권으로 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어남.

* 생활 인프라: 구포시장 등 전통시장과 상업시설, 문화시설이 인접하여 편리한 생활 가능.

* 역세권 아파트: 꾸준한 수요가 예상되는 역세권 신축급 아파트.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 감정가 245,000,000원을 기준으로 산정하되, 임차인 보증금 인수액을 최대로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가격을 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

보증금 240,000,000원 전액이 인수될 경우, 실질적인 낙찰가격을 산정함에 있어 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서, 인수 보증금 240,000,000원을 고려한 순수 부동산 가치를 평가한 후, 해당 가치 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 인수될 보증금 240,000,000원을 고려한 실질 가치를 감안하여 230,000,000원 ~ 245,000,000원 사이로 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 권리 관계의 명확한 확인 후에 최종 결정해야 합니다.

*주요 고려 사항: 임차인 보증금 240,000,000원의 배당 여부에 따라 최종 매수 부담금이 달라지므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.