나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102005 [1] 부산광역시 사하구 감천동 635 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "부일전자디자인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 소규모 점포, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 건물내 제1층 제106호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 등 마감(추정), 창 호: 목재 및 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택'임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대내 인접필지와 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 공동주택 건부 지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 본건은 북측 출입구에서 보면 반지하 상태임.

물건 비고

-현칭 한영주택 B
-특별매각조건 (재매각) 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102005 (1)

감정가: 60,300,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 635 1층 106호 (부산광역시 사하구 감천로73번길 21-5)

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 '공동주택')

건물명: 한영아파트

층수: 지상 1층

건축연도: 1983년

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

건물면적: 60.62㎡ (약 18.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제106호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 등 마감 (추정)

창호: 목재 및 샷시창 구조

설비: 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 현칭 한영주택 B

* 특별매각조건 (재매각) 적용으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "부일전자디자인고등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 소규모 점포, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

2.5. 주변 환경 분석

부산광역시 사하구 감천동은 주거지역으로 형성되어 있으며, 부일전자디자인고등학교 및 다수의 학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편임. 다만, 주변 지역은 주택 밀집 지역으로 유흥업소 등 혐오시설의 입지 가능성은 낮은 것으로 판단되나, 지역 내 변화 추이 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부요약)

* 갑1 (2000-06-22): 소유권이전 (오경옥)

* 갑2 (2021-04-27): 소유권이전 (허윤정, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3 (2024-04-17): 가압류 (홍대근, 금60,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-10-02): 강제경매 (홍대근, 75,753,424원) - 말소 (본 건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 60,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유하랑

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 허승원

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (※ 실제 인수 보증금 여부는 현장 조사 및 권리 분석 재확인 필요)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리(2024-04-17 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

주요 쟁점은 대항력 있는 임차인 유하랑(보증금 0원) 및 허승원(보증금 27,000,000원)의 존재임.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차 진행 가능성을 면밀히 검토해야 함. 특히 보증금이 0원인 임차인의 대항력 존재 사유 및 법적 효력에 대한 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 사하구 감천동은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 도심 주거 단지임.

주변에 학교가 다수 분포하고 있어 교육 관련 시설 및 근린생활시설이 발달해 있음.

4.2. 상업시설 현황

감천동 일대는 소규모 상점 및 근린생활시설이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있음.

본건 주변으로는 "부일전자디자인고등학교" 및 기타 교육시설이 위치하며, 소형 마트, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 거주자 중심의 상권이라 할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 부일전자디자인고등학교, 사남초등학교, 사하중학교 등 다수

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 접근 가능

5.2. 주변 부동산 거래 동향

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 감천동 일대의 연립 및 다세대 주택 거래는 다음과 같음.

* 1981년식 연립 (42.31㎡, 1층, 629-2번지): 2026년 3월 6,500만원 거래. (면적당 약 153.6만원/㎡)

* 1998년식 다세대 (68.96㎡, 2층, 80번지): 2026년 3월 4,000만원 거래. (면적당 약 58.0만원/㎡)

* 2015년식 다세대 (84.45㎡, 1층, 49-1번지): 2026년 7월 12,500만원 거래. (면적당 약 148.0만원/㎡)

본건(1983년식 연립, 60.62㎡)과 유사한 연식 및 주택 유형인 1981년식 연립 거래(6,500만원)를 고려할 때, 시세는 6,000만원 후반대에서 7,000만원 초반대 형성 가능성을 예상해 볼 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 두 명 존재한다는 점임.

* 유하랑 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015.11.27): 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어, 매수인에게 부담이 될 가능성이 있음. 임차인의 권리 성립 경위 및 법적 효력에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 허승원 (보증금 27,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.08.06): 대항력 있으며, 보증금 2700만원이 인수될 경우 매수인의 실질 취득 비용이 증가함. 다만, '인수 보증금 합계: 0원' 기재는 법원에서 해당 보증금이 배당을 통해 회수될 것으로 판단하거나, 매수인이 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있으나, 이는 반드시 확인해야 할 사항임.

6.2. 특별매각조건

재매각 사건으로 매수보증금이 최저매각가격의 20% (60,300,000원 * 0.2 = 12,060,000원)임. 이는 일반 경매(10%)보다 높은 금액이므로 입찰 시 유의해야 함.

6.3. 건축연도

1983년식 건물로 노후도가 상당하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 공부와의 차이

없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동의 주거 지역에 위치한 연립주택임. 감정가는 6,030만원으로 책정되었으며, 면적 및 입지 조건 등을 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 것으로 예상됨.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 두 명의 임차인 존재임. 특히 보증금 0원인 임차인의 대항력 유무와 법적 효력, 그리고 2700만원의 보증금을 가진 임차인의 보증금 인수 여부는 명확한 확인이 필요함. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 임차인 현황과의 상충 가능성이 있어 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

또한, 재매각 사건으로 인한 매수보증금 20% 부담 및 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성 존재.

* 실거주 가치: 주거 지역 내 위치하여 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 주택 유형인 1981년식 연립주택(42.31㎡)이 2026년 3월 6,500만원에 거래된 사례가 있음. 본건은 60.62㎡로 면적이 더 크고 연식이 약간 늦음.

감정가는 6,030만원임.

주요 위험 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질 취득가에 큰 변동이 있을 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여 잠정적으로 인수 보증금이 없다고 가정 시,

감정가 및 주변 시세, 물건의 상태, 경매 특성(재매각, 20% 보증금) 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 7,500만원 사이에서 형성될 것으로 판단됨.

단, 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 법적 검토 및 현장 조사를 통해 인수 보증금 또는 명도 비용이 추가적으로 발생할 경우, 이에 대한 충분한 고려가 필요함.

최종 입찰가는 이러한 리스크를 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.