나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5901 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1080-5 서해재송아파트 2층103-103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '부산해운대 경찰서' 북동측 인근에 위치하는 '서해재송아파트' 2층 103-103호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 '재송역'이 소재하는 등 제반 교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물(사용승인일: 1982.09.21.)내 2층 103-103호(전유면적: 99.74㎡)로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사 지대 내 지반 조성한 가장형 토지로서, 판매시설(시장) 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5901 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1080-5 서해재송아파트 2층103-103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 226,000,000 원

* 토지면적: 13,225.40㎡ (약 4,000.62평)

* 토지 지분: 52.24033㎡ (약 15.80평)

* 건물면적 (전용면적): 99.74㎡ (약 30.17평)

* 건물 지분: 99.74㎡ (약 30.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 공유물분할경매, 대지권미등기

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '부산해운대 경찰서' 북동측 인근에 위치하는 '서해재송아파트' 2층 103-103호입니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 동해선 '재송역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 단지 동측, 서측 및 남측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 시장 지역으로 지정되어 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 13일 접수된 정현만의 임의경매 개시결정 등기 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 등기부등본 상에 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

* 주요 권리사항:

* 1992년 6월 19일: 공유자 전원의 지분 전부 이전 (조홍석)

* 2002년 10월 9일: 소유권 이전 (박명옥)

* 2025년 5월 20일: 소유권 일부 이전 (정현만, 재산분할)

* 2025년 10월 13일: 임의경매 개시결정 (정현만)

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으며, 이는 공유물분할을 위한 경매의 특성으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본건은 '서해재송아파트' 단지 내에 위치하며, 총 5개동, 68세대로 구성되어 있습니다. 단지 전체의 건축 면적은 약 3959.4㎡입니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 서하향 완경사 지대 내 지반 조성된 가장형 토지로서, 판매시설(시장) 및 공동주택 건부지로 복합적으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: '부산해운대 경찰서' 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 또한, '재송시장' 건물이 동일 필지 내에 위치하여 상업시설 이용도 가능합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 연식: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 103-103호입니다. 1982년 9월 21일에 사용승인을 받아 건축된 지 약 44년 된 건물입니다.

* 면적: 전유면적은 99.74㎡ (약 30.17평)입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비 및 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 마감 및 창호: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 아파트임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 추후 대지권 취득 절차에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 이로 인해 소유권 확정 및 분할 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후: 1982년 사용승인된 건물로, 건축 연령이 높아 향후 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 필요성이 대두될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 재송동의 역세권 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지는 아파트입니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 있습니다. 그러나 1982년 준공된 노후 건물이며, 특히 대지권 미등기 상태와 공유물분할 경매로 진행된다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 대지권 미등기는 추후 소유권 정리에 복잡성을 야기할 수 있으며, 공유물분할 경매는 절차 진행에 불확실성을 더합니다. 임대관계가 미상인 점도 주의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 해운대구 재송동의 재송역 인근이라는 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다.

* 개발 잠재력: 노후 건물이라는 점은 단점이나, 장기적으로는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 대지권 확보 등 선결 과제 해결 필요)

* 경매 특수성 활용: 공유물분할 경매 및 대지권 미등기와 같은 특수성을 충분히 이해하고 법적 절차를 면밀히 분석한다면, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 대지권 미등기, 공유물분할 경매, 건물 노후 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 170,000,000원 ~ 191,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.