나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22822 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 6층 603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '부산역' 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 6층 603호로서(통칭22평형, 전용면적 17.43평형 임.) *외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감. *내벽 : 벽지 마감 등 *창호 : 샷시 창호구조임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지 및 소화전설비, 자동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지구, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 180,000,000원, 임차권자 이정근의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22822 (1)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000원

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.65㎡ (약 17.44평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(180,000,000원, 임차권자 이정근의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함 (특별매각조건).

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 영주동에 위치하며, 주변에 봉래초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 부산역과 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 6층 603호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다.

외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 스프링쿨러, 화재 탐지 및 소화전, 자동 현관기, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서에 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이민근

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 분류되며, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 시 유의해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인이정근의 승계인)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-05

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2025-02-07

* 대항력: 없음

* 비고: 특별매각조건에 따라 배당에서 전액 변제되지 않더라도 매수인이 잔액을 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 HUG 관련 보증금은 인수하지 않음)

기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약상 이정근의 주택임차권 (180,000,000원)은 말소 처리되어 있습니다. 그러나 경매신청 채권자인 주택도시보증공사는 해당 임차보증금 반환채권을 양수받아 강제경매를 신청한 상태이며, 특별매각조건으로 그 잔액 인수 여부는 매수인에게 면책됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 동향 분석 (블루스톤 오피스텔 671-5번지 기준):

2024년 4월 25일: 18,000만원 (60.6494㎡, 12층)

2025년 10월 10일: 17,000만원 (56.3577㎡, 14층)

2026년 3월 11일: 19,000만원 (57.6475㎡, 11층)

본건과 유사한 면적 (약 57.65㎡)의 오피스텔 매매가는 최근 17,000만원에서 19,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 가장 최근 거래인 2026년 3월 11일 거래에서 19,000만원에 매매된 사례가 있습니다. 감정가(218,000,000원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 평가되었습니다.

상권 특징:

본건이 위치한 부산 중구 영주동은 부산역을 중심으로 한 교통 요충지이며, 인근에 봉래초등학교 등 교육시설과 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 업무용으로 적합한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 부산지하철 1호선 부산역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 편리.

* 편의시설: 인근에 봉래초등학교 위치, 각종 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능.

* 주거환경: 공동주택, 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이민근은 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 실제 명도 시 해당 임차인의 점유 사유 및 명도 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: HUG 관련 1.8억 원의 임차보증금 반환채권 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건은 매수인의 금전적 부담을 덜어주지만, 배당 과정에서 변제되지 않는 부분에 대한 불확실성 해소가 중요합니다. (단, 해당 조건으로 매수인은 인수하지 않음)

* 토지이용계획상 제한사항: 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 일부 제한사항은 향후 건축 등 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 오피스텔입니다. 건물 자체는 비교적 최신식(2018년 준공)이며 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 특별매각조건 덕분에 HUG 관련 채권 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이민근의 존재와 보증금 0원의 특이사항은 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의를 요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 임대수익 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 특별매각조건의 이점: HUG 관련 1.8억원의 채권 인수 부담이 없어, 순수하게 부동산 가치만을 고려한 입찰이 가능합니다.

* 최신 건물: 2018년 준공된 건물로 노후화가 적어 즉시 사용하거나 임대가 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 최근 실거래가 수준에서 낙찰된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 바탕으로 본건의 전용면적(약 17.44평)을 고려할 때, 시장 가격은 17,000만원에서 19,000만원 사이로 판단됩니다.

가장 최근 거래가 19,000만원(57.6475㎡)임을 감안할 때, 본건의 감정가 218,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

특별매각조건으로 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 최고가 수준인 19,000만원 내외 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인(이민근)의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여, 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

명도 관련 추가 비용 및 소요 시간을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.