나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22049 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-111 정원빌딩 6층 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '고현사거리' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 로변점포, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 6층호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 및 천장 : 내부 인테리어가 시설되어져 있는 것으로 조사됨. 창호 : 샛시창호입니다.

이용상태

유흥주점 및 제2종근린생활시설(현황 '공실')로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수, 위생설비, 소화전 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 세장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측, 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 구분건물(상가)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22049 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (등기부상 조흥저축은행으로 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-111, 정원빌딩 6층

용도: 위락시설 (현황 유흥주점 및 제2종근린생활시설, 현재 공실)

감정가: 392,000,000원

토지 면적: 47.95㎡ (약 14.51평)

건물 면적: 192.63㎡ (약 58.27평)

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재.

건물 내부 조사가 외부 관찰 등을 통해 이루어짐 (이해관계인 부재).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 '고현사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 로변점포, 위락시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

제반 교통사정은 보통 수준으로, 대중교통 접근성에 대한 상세 정보는 부족합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

대지권의 토지는 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역.

도로: 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 12월 4일자 조흥저축은행 근저당 (240,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 약 255,785,666원 (근저당, 가압류 등 포함)입니다.

본 경매개시결정 등기(2025.10.13) 및 가압류(2025.11.18)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이필자 (이 )

전입/사업일자: 2022년 12월 15일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 실제 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 상존하므로 면밀한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되나, 실제 명도 협상 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 확인됩니다.

본 권리에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 물건명세서 요약

작성일: 2026년 4월 21일.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

'고현사거리' 인근은 유흥 및 상업시설이 밀집된 지역으로 파악됩니다.

본건은 위락시설, 근린생활시설, 로변점포 등이 혼재하는 상업 지역 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 업종 특성 및 현황

건물의 주 용도는 위락시설이며, 과거 유흥주점 및 제2종근린생활시설로 이용되었으나 현재는 '공실' 상태입니다.

주변 상권은 활발한 편이나, 공실 상태임을 감안하여 공실 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설과 로변점포가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타

본건이 위치한 지역은 상업 및 유흥시설이 밀집된 곳으로, 해당 업종 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이필자)이 존재하며, 보증금/차임이 0원으로 기재된 특이사항으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 존재 가능성이 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

6.3. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인의 존재와 매각 후 소멸되지 않는 권리 가능성은 명도 과정의 난항을 야기할 수 있으며, 이는 추가적인 시간 및 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

경상남도 거제시 고현동 중심 상업 지역에 위치한 위락시설 건물의 일부(6층)입니다.

교통 접근성은 양호하나, 대항력 있는 임차인 및 미확인 권리(지상권) 존재로 인한 리스크가 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 즉시 수익 창출보다는 명도 및 권리 정리에 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 장점

거제시의 핵심 상업지구인 고현사거리에 인접하여 입지가 우수합니다.

일반상업지역에 속해 다양한 업종으로의 활용 가능성을 지닙니다.

7.3. 단점

대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 부담이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성이 있습니다.

현황 공실 상태로 인한 초기 공실 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

거제시의 주요 상업지구인 고현사거리에 인접하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 유흥시설 등이 밀집된 지역 특성상 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

8.2. 가격 메리트

감정가 392,000,000원 대비 권리 분석 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

등기부상 총 채권액(약 2.55억원) 대비 감정가가 높아, 낙찰 후 부담이 상대적으로 적을 수 있으나, 임차인 및 미확인 권리 관련 비용은 별도 고려해야 합니다.

8.3. 업종 전환 및 활용

기존 위락시설 및 근린생활시설 외에도 다양한 상업시설로의 용도 전환 또는 임대 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

명시된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9.2. 산정 근거

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 비용 및 시간이 추가로 소요될 가능성이 높습니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성이 있어 이에 대한 추가 확인 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 입찰가는 감정가(392,000,000원)를 기준으로 명도 비용, 미확인 권리 인수 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명시된 점은 일반적이지 않으므로, 실제 명도 협상 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제시

인수 보증금 0원, 감정가 392,000,000원.

일반적인 경매 투자 전략 및 본건의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 소멸되지 않는 권리)을 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 검토를 권장합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.