나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22057 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 106동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 소재하는 '오비초등학교'의 남서측 원거리에 위치 하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 303호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 동측으로 왕복 4~6차로 도로 소재하고, 본 건 진출입로(왕복 2 차로)를 통해 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22057 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 교OOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 1056 신우마리나타운 106동 3층 303호

용도: 아파트

토지 면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

건물 면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 303호

건축물 사용승인일: 1997년 12월 19일

1.3. 평가 금액

감정가: 82,000,000원 (8천 2백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치하며, 오비초등학교의 남서측 원거리에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 왕복 4~6차로 도로가 있으며, 본 건으로의 진출입로는 왕복 2차로를 통해 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제1종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 146,604,330원

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 교보생명보험주식회사 근저당 (말소기준권리): 2014-07-25, 104,400,000원

* 교보생명보험주식회사 근저당: 2016-07-28, 21,600,000원

* 교보생명보험주식회사 임의경매 개시결정: 2025-10-10, 89,230,267원

* 거제축산업협동조합 가압류: 2025-10-16, 20,604,330원

3.2. 말소기준권리

2014년 7월 25일자 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 감정평가서 요약에 '지상권개요'에 대한 내용이 비어 있으므로, 혹시 모를 지상권 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 동일 평형(84.70㎡) 실거래가는 2026년 5월 19일 2층 물건이 70,000,000원에 거래되었습니다.

참고로, 59.86㎡(약 18평) 면적의 실거래가는 2026년 3월 18일 7층 45,000,000원 및 2026년 6월 26일 6층 59,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건의 감정가 82,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

동일 평형(84.70㎡)의 최근 전세 거래 사례는 2026년 6월 18일 8층에 보증금 500만원, 월세 40만원으로 확인되었습니다.

59. 86㎡(약 18평) 면적의 전세 거래 사례는 2026년 5월 16일 11층 보증금 500만원/월세 30만원 및 2026년 1월 26일 7층 보증금 300만원/월세 27만원이었습니다.

4.3. 공급 현황

신우마리나아파트는 1997년 12월 준공된 7개동, 총 416세대의 아파트 단지입니다.

본 건이 속한 106동은 13층 건물이며, 해당 동의 총 세대수는 52세대입니다.

단지 내 주차 대수는 총 300대 (지하 주차 13대 포함)이며, 전기차 충전시설(지상 7대)이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 303호이며, 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등)로 이용 중입니다.

내벽은 벽지, 타일, 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 PVC입니다.

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

단지명: 신우마리나아파트

세대수: 416세대 (7개동)

주차 대수: 총 300대

관리사무소 연락처: 0556328298

5.3. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

5.4. 교육 시설

오비초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었습니다. 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 법적 권리 문제

등기부상 말소기준권리 이외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 감정평가서 요약의 '지상권개요' 비고란에 내용이 비어 있어, 혹시 모를 지상권 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

또한, 건축물대장 전유부 JSON 데이터상 동호수 표기에 일부 상이점이 있으나(예: 106동 1303호), 감정평가서 상에는 '공부와의 차이: 없음'으로 명시되어 있어, 이에 대한 최종 확인이 권장됩니다.

6.3. 주변 환경

감정평가서 상 주위 환경에 '공장, 농경지 및 임야'가 형성되어 있다고 기재되어 있습니다. 주변 공장의 업종, 소음, 환경 유해시설 존재 여부 등 실제 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 신우마리나타운 아파트로, 비교적 넓은 전용면적(84.70㎡)을 가지고 있습니다.

권리상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 내부 확인의 어려움, 공부상 미세한 정보 불일치 가능성, 그리고 주변 환경에 대한 추가 확인 필요성은 응찰 전 반드시 체크해야 할 사항입니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시세 조사 및 낙찰 후 보유 또는 매도를 위한 면밀한 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자에게 적합한 넓은 전용면적(84.70㎡)을 가진 아파트입니다.

* 권리상 인수 부담이 거의 없는 안전한 물건으로 판단됩니다 (단, 지상권 확인 필요).

* 향후 지역 개발 가능성 및 거제시 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 동일 평형(84.70㎡) 실거래가는 2026년 5월 19일 2층 물건이 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 82,000,000원으로, 위 실거래가 대비 약 17% 높은 수준입니다.

* 동일 면적(84.705㎡)의 최근 거래 사례가 70,000,000원임을 감안할 때, 이를 기준으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 또한, 59.865㎡ (약 18평) 면적이 59,000,000원에 거래된 사례 (평당 약 3,258,000원)를 고려하면, 본 건(약 25.62평)의 잠재적 시세 상한선은 약 83,000,000원까지도 추정해 볼 수 있습니다.

* 그러나 감정가의 합리성, 물건의 현황, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 68,000,000원 ~ 78,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

* 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하시고, 최근 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.