나이스옥션 법원경매 통영 2025타경630 [1] 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 103동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 6층 601호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-30)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2024-03-26)<사방사업법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-지분매각.
--공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경630 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 103동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 45,500,000원

* 토지 면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

* 토지 지분: 27.0405㎡ (약 8.18평)

* 건물 면적: 84.91㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 건물 지분: 42.455㎡ (약 12.84평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 권OO

* 건물 사용승인일: 2002년 02월 05일

* 총괄표제부상 대지 면적: 14,147㎡

* 총괄표제부상 건축 면적: 2,256.24㎡

* 총괄표제부상 연면적: 25,930.49㎡

* 총괄표제부상 세대수: 292세대

* 총괄표제부상 총 주차 대수: 252대

* 표제부상 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 6층 601호

* 표제부상 주 용도: 공동주택

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 상동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 사방지.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2024년 06월 14일 접수된 권광수 근저당 (을3, 22,500,000원)

* 말소 예정 권리:

* 을3: 권광수 근저당 (2024-06-14, 22,500,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 신한카드 가압류 (2025-02-12, 10,038,263원)

* 갑5: 권광수 임의경매개시결정 (2025-10-13, 16,350,739원)

* 등기부채권 총액: 32,538,263원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 권리관계를 재확인해야 합니다. 그러나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 대아푸른솔마을

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 292세대

* 전체 대지 면적: 27,326㎡

* 단지 총 주차 대수: 201대 (지상 3대, 지하 10대)

* 최고층: 15층

1.4. 생활정보

* 건물 내부: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 6층 601호로서, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 마감입니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 주변 편의시설: '삼룡초등학교'가 인근에 위치해 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 201대의 주차 공간이 있습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상입니다. 타 공유자의 지분이 존재하므로, 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생하거나 명도 과정에서 복잡성이 야기될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법원에 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 이는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수 보증금을 미납하여 실효될 경우 이후 매각기일에는 행사할 수 없습니다. 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효 처리될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유자가 있을 경우 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 문동동에 소재한 대아푸른솔마을 아파트의 지분 경매 건입니다. 감정가는 45,500,000원이며, 건물 면적 84.91㎡ (약 25.7평)에 대한 지분입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 단, 지분 매각으로 인한 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 명도 시 발생할 수 있는 복잡성이 주요 고려사항입니다. 단지 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자포인트

* 지분 매각 특성을 활용한 저가 매수 기회: 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소 예정 권리가 많아 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 시, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 45,500,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.91㎡)의 해당 아파트 매매 사례는 2026년 5월 16일 8층이 6,800만원에 거래되었습니다. 본건은 6층으로, 층수 차이를 감안하면 시세는 6,000만원 ~ 6,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 지분 매각, 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 명도 관련 복잡성 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 45,500,000원 이상에서 시작하여, 105% ~ 115% 수준인 약 48,000,000원 ~ 53,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.