나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20927 [1] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 290-8 고려골든빌라 다동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 ‘가야초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 학고, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 1990.07.09) 외 벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급·배수 설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-08-04)(주차장 신설로 인한 학교 출입문 1개소 추가 개설)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

본건의 공부상 건물명칭은 ‘고려골든빌라 다동’으로 등재되어 있으나 첨부 ‘사진용지’와 같이 현황‘다동’의 외관은 ‘忠孝(충효)’로 표시되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

공동주택으로 이용 중임.
감정평가서상 본건의 공부상 건물명칭은 '고려골든빌라 다동'으로 등재되어 있으나 현황 외관은 '다동 忠孝'로 표시되어 있다고 조사되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20927 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 290-8 고려골든빌라 다동 2층206호

용도: 연립주택

감정가: 72,000,000원 (칠천이백만원)

토지면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

건물면적: 72.54㎡ (약 21.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로를 이용하여 출입할 수 있습니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2020-03-13)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 108,685,970원입니다.

- 소유권 이전: 김종명 (1993-05-31)

- 근저당: 한국주택금융공사 (2020-03-13, 46,200,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 함안새마을금고 (2023-09-04, 27,000,000원)

- 가압류: 삼성카드 (2025-03-10, 4,485,970원)

- 가압류: 신용보증기금 (2025-03-21, 31,000,000원)

- 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-10-13, 30,516,290원)

- 압류: 마산세무서장 (2025-10-17)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각 대상이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

동일 단지 내 '고려골든빌라 가.나동'의 최근 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

- 2024년 12월: 84.15㎡ (약 25.46평) 2층, 73,000,000원에 거래

- 2024년 10월: 71.38㎡ (약 21.60평) 1층, 85,000,000원에 거래

4.2. 면적별 시세 비교

본 건은 72.54㎡ (약 21.95평) 면적의 연립주택으로, 2024년 10월 거래된 71.38㎡(1층)의 85,000,000원 실거래가와 비교 시, 본 건의 감정가 72,000,000원은 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식(1990년 사용승인)을 고려할 때, 1991년 준공된 인접 동의 거래가격을 기준으로 시세 형성이 이루어진 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 '가야초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내 설비

철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 건물 중 2층에 위치하며, 내부에는 급·배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 정보 상이

감정평가서상 건물 명칭은 '고려골든빌라 다동'으로 등재되어 있으나, 현황 외관은 '다동 忠孝'로 표시되어 있다는 점은 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1990년에 사용 승인된 건물로, 외벽 마감(적벽돌, 페인팅), 창호(샷시) 등 전반적인 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 현장 확인 어려움

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부상 정보에 기반하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 물건은 제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근), 배출시설설치제한지역에 속합니다.

6.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조사된 정보만으로는 특정 혐오시설이 인근에 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 인근 학교와의 접근성이 좋고 교통 환경도 무난합니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 소유권 외 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 건물 노후화, 내부 확인의 어려움, 건물 명칭 상이 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 저렴한 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

- 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

- 학세권: 가야초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

감정가 72,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가(73,000,000원 ~ 85,000,000원) 및 물건의 노후도, 현장 확인의 어려움 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 소폭 상승한 75,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 자문 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20927 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 290-8 고려골든빌라 다동 2층206호

용도: 연립주택

감정가: 72,000,000원 (칠천이백만원)

토지면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

건물면적: 72.54㎡ (약 21.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로를 이용하여 출입할 수 있습니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2020-03-13)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 108,685,970원입니다.

* 소유권 이전: 김종명 (1993-05-31)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2020-03-13, 46,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 함안새마을금고 (2023-09-04, 27,000,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2025-03-10, 4,485,970원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-03-21, 31,000,000원)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-10-13, 30,516,290원)

* 압류: 마산세무서장 (2025-10-17)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각 대상이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

동일 단지 내 '고려골든빌라 가.나동'의 최근 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2024년 12월: 84.15㎡ (약 25.46평) 2층, 73,000,000원에 거래

* 2024년 10월: 71.38㎡ (약 21.60평) 1층, 85,000,000원에 거래

4.2. 면적별 시세 비교

본 건은 72.54㎡ (약 21.95평) 면적의 연립주택으로, 2024년 10월 거래된 71.38㎡(1층)의 85,000,000원 실거래가와 비교 시, 본 건의 감정가 72,000,000원은 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식(1990년 사용승인)을 고려할 때, 1991년 준공된 인접 동의 거래가격을 기준으로 시세 형성이 이루어진 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 '가야초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내 설비

철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 건물 중 2층에 위치하며, 내부에는 급·배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 정보 상이

감정평가서상 건물 명칭은 '고려골든빌라 다동'으로 등재되어 있으나, 현황 외관은 '다동 忠孝'로 표시되어 있다는 점은 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1990년에 사용 승인된 건물로, 외벽 마감(적벽돌, 페인팅), 창호(샷시) 등 전반적인 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 현장 확인 어려움

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부상 정보에 기반하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 물건은 제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근), 배출시설설치제한지역에 속합니다.

6.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조사된 정보만으로는 특정 혐오시설이 인근에 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 인근 학교와의 접근성이 좋고 교통 환경도 무난합니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 소유권 외 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 건물 노후화, 내부 확인의 어려움, 건물 명칭 상이 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 학세권: 가야초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

감정가 72,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가(73,000,000원 ~ 85,000,000원) 및 물건의 노후도, 현장 확인의 어려움 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 소폭 상승한 75,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 자문 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.