나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12238 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 <대암초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물내 12층 1205호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 및 바닥 : 폐문부재 등으로 조사치 못함. -창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 보일러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 대로3류, 북측으로 소류2류와 각각 접하며, 북측 및 남측으로 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12238 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 양호합니다.

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

동측 및 남측으로 대로3류, 북측으로 소로2류와 각각 접하며, 북측 및 남측으로 진입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 128,250,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

* 집합건물 등기부요약

* 등기부상 소유권보존은 1996년 6월 15일 성원기업주식회사에서 이루어졌으며, 이후 2001년 4월 6일 김상란에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 을10구 전세권 설정은 2023년 11월 21일 주택도시보증공사에 의해 128,250,000원으로 설정되었으며, 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이후 창원시 및 옥천군의 압류, 그리고 주택도시보증공사의 임의경매 개시결정(2025타경12238)이 등기되었으며, 이들 권리 또한 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 128,250,000원입니다.

* 권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 전세권설정(2023-11-21)보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이러한 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 아파트 단지로, 주변에는 아파트 단지와 더불어 단독주택, 상가 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있어 입주민의 편의를 위한 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

* 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 20층 건물 중 12층 1205호에 해당합니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

* 내벽 및 바닥 상태는 폐문부재로 인해 조사하지 못했습니다.

* 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역

* 제반 급배수 설비, 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 보일러 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 교육 시설

* 대암초등학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원, 안남중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가

* 내부 마감 상태 및 이용 상태는 폐문부재로 인해 현장 조사가 이루어지지 못해 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대차 현황 미상

* 본건의 정확한 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 추후 점유자 등과의 관계에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류 및 소로2류 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 그리고 대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원 등 다수의 교육 시설에 대한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려될 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

* 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구의 주거지대에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 주변에 교육 시설이 밀집해 있어 자녀가 있는 세대에게 적합한 입지입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건

* 아파트 밀집 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 교육 시설 인접

* 초, 중, 고등학교 및 유치원이 근거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계 명확

* 말소기준권리 이하 모든 등기 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 투자 가치

* 적절한 면적으로 실수요자나 임대 수익을 위한 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(39.715㎡)의 아파트 거래가는 2026년 6월 106,000,000원에서 2026년 7월 137,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 이는 최근 최고가와 유사하거나 소폭 상회하는 수준입니다. 12층이라는 중간 이상의 층수 점을 고려할 때, 실거래가 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 135,000,000원 ~ 142,000,000원 사이에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 경매 물건의 특성상 경쟁 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.