나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12628 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1561-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '서울산보람병원' 북서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 25미터 이상의 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽 : 치장석, 미장스톤 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅, 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-본 건 건물 옥상에 소재하는 태양광 발전설비는 제시외물건으로 감정평가하되 접근경로 차단, 소유자 및 이해관계인의 비협조로 직접적인 현황조사가 불가하여 귀 제시 한국전 력공사의 사실조회회신서상 발전설비 시설용량(19kW) 및 용도(한국전력공사 판매용), 위 성사진에 의한 패널 수량 등에 근거하되 세부적인 설비에 대한 사항은 직접적인 확인이 불가함에 따라 일반적인 태양광 발전설비의 구성 및 자재를 기준하였으며, 실제 설비의 제조사 및 자재품질 등에 따라 감정평가액에 차이가 발생할 수 있으니 참고하시기 바람. -제시외물건의 구조, 규모, 용도 등을 감안할 때 철거 및 이전이 가능할 것이므로 감정물 건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 '언양초등학교' 서측 인근에 위치하는 '신울산경남아너스빌' 107동 3층 303호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '삼남초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '우성스마트시티뷰' 102동 33층 3301호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 33층 3301호로서 외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 21층 건물 내 3층 303호로서 외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자체 지반 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로, 서측 및 동측으로 폭 약 12미터 이상 의 포장도로에 접하며, 단지 내·외부 가로망상태 보통임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 40미터 이상 북서측 및 북동측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접하며, 단지 내부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계회구역(언양동부지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(2015-02-26), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01- 16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-12-11), 지구단위계회구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3 류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-10-22)(울산광역시고시2014-264(2014. 12.11.), 가감속차로 확보)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250 m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지 정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 2. 건물 옥상에 소재하는 제시외 태양광발전설비(발전용량 19kw, 패널 45개, 부대설비 포함)를 이 사건 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12628 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 부산은행 (추정)

* 물건 현황

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1561-8

* 건물 용도: 제1종근린생활시설 (휴게음식점)

* 구조: 철근콘크리트구조 3층 건물

* 신축일: 2017년 9월 6일 건축허가, 2018년 5월 17일 사용승인

* 감정가 및 면적

* 총 감정가: 1,084,902,000원

* 토지 면적: 309.00㎡ (약 93.5평)

* 건물 면적: 284.75㎡ (약 86.1평)

* 토지 지분: 309㎡

* 건물 지분: 284.75㎡

* 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '서울산보람병원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 도로 상황

* 남동측으로 폭 약 25미터 이상의 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 매우 원활합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 변동: 안종식(1993년), 정광식(2015년)

* 말소기준권리: 2018년 1월 10일자 부산은행 근저당권 (을12)

* 기타 권리: 등기부상 확인되는 다수의 근저당권 및 가압류(부산은행, 울산신용보증재단, 신용보증기금, 중앙농업협동조합 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 10월 1일자 부산은행 (1,268,271,808원)

* 인수되는 권리

* 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 권리 분석 요약

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

4. 상권분석

* 업종 분석

* 본 건물은 제1종근린생활시설로서 용도는 휴게음식점입니다.

* 주변 주거 단지 및 상업 시설과 연계되어 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 상권 특성

* '서울산보람병원' 등 의료 시설과 인접해 있으며, 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역으로, 꾸준한 상권 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* '서울산보람병원' 등 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 소규모 상업 시설 및 주거 편의 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 교육시설

* 본 건은 제2종일반주거지역 내 상대보호구역에 해당합니다.

* 삼남초등학교, 울산초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제외 물건

* 건물 옥상에 설치된 제시외 태양광 발전 설비(발전용량 19kw, 패널 45개)는 본 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 설비에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 특이사항

* 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인

* 건물 전체 또는 일부의 임대 관계 및 공실 여부는 미상입니다. 낙찰 후 임차 현황을 직접 파악하고, 필요한 경우 임대차 계약 승계 또는 해지 절차를 진행해야 합니다.

* 혐오시설 검색

* 주변 지역을 지도 서비스로 조사한 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 북측 및 서측 인근으로 일부 공업 및 산업단지가 있으나, 물건지와의 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리의 대로변에 위치한 신축급(2018년 사용승인) 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 모든 권리관계가 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다. 높은 접근성과 가시성, 그리고 안정적인 상권 잠재력을 갖추고 있습니다. 다만, 옥상 태양광 발전 설비 제외 및 임대 관계 미확인 사항은 낙찰 후 세심한 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물로 하자 및 수리 비용 부담이 적습니다.

* 대로변 사거리 코너에 인접한 듯한 위치로 높은 가시성 및 접근성을 자랑합니다.

* 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 상업 지역 내 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 또는 재매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 유동화 물건으로서 경매 절차에 대한 이해가 있다면 유리한 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수해야 할 보증금이 없으며, 건물 상태 및 입지 조건 등을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 현재 감정가 1,084,902,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 10억 8천만원에서 11억 5천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 최종 입찰가는 상세한 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.