나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10335 [1] 경상북도 울진군 평해읍 거일리 1-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 평해읍 거일리 소재 "거일1리마을회관" 북서측 인근에 소재하며, 부근일대는 단독주택, 주거나지, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1), 3) : 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1), 3) : 본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 세멘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 1), 3) 토지상에 별첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 3) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "전" 이나, 현황 "주거용 건부지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레트지붕 단층 주택으로서 외벽 : 적벽돌 치장 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

1) 본건 기호 2) 건물의 귀 제시목록상 지붕은 "스레트지붕" 이나, 실제 "개량함석지붕" 임. 2) 본건 기호 2) 건물의 귀 제시목록상 소재지는 "거일리 1-1" 이나, 실제 "거일리 1-1, 1-2" 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물들 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물들에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 목록 2 공부상 지붕은 "스레트지붕"이나, 실제 "개량함석지붕"임, 소재지는 "거일리 1-1"이나, 실제 "거일리 1-1, 1-2" 양 지상에 소재함
- 목록 3 농지취득자격증명 제출 필요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당 관서에 문의 후 입찰 요함(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)
- 목록 3 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "주거용 건부지"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 영덕지원 2025타경10335 (1) 사건과 관련된 부동산 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석한 것입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 영덕지원 2025타경10335 (1)

소재지: 경상북도 울진군 평해읍 거일리 1-1

용도: 단독주택

감정가: 166,864,900원

토지면적: 627.00㎡ (약 189.68평)

건물면적: 46.40㎡ (약 14.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.2. 토지 이용 현황

기호 1), 3) 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 5m 내외의 세멘포장도로와 접하여 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (기업형 및 일반형 전부 제한) 입니다.

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

1.3. 건물 이용 현황

목조 스레트지붕 단층 주택으로, 외벽은 적벽돌 치장 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시 창호입니다.

주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

공부상 지붕은 "스레트지붕"이나, 실제는 "개량함석지붕"으로 확인됩니다.

공부상 소재지는 "거일리 1-1"이나, 실제로는 "거일리 1-1, 1-2" 양 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다.

사용승인일은 1935년경으로 추정됩니다.

1.4. 주변 환경

본건은 경상북도 울진군 평해읍 거일리 소재 "거일1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 나지, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

주변은 조용한 농촌 마을의 형태를 띠고 있으며, 해안과도 인접한 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

본 물건지는 차량을 이용한 접근이 가능하며, 주변 도로망을 통해 울진군 주요 지역으로 이동할 수 있습니다.

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 배차 간격 및 노선에 대한 확인이 필요합니다.

해안 지역 특성상 차량을 통한 생활권 형성이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

2.2. 주거 환경

해안 취락지대로서 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 전원생활에 적합한 환경입니다.

거일리 마을회관이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 활동의 중심 역할을 할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

평해읍 소재지에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

거주지의 상세한 생활 편의시설 접근성은 평해읍 중심지로의 이동 거리에 따라 달라질 수 있습니다.

추가적인 편의시설 및 교육시설(학교 등)에 대한 정보는 평해읍 중심지를 기준으로 파악하는 것이 좋습니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도의 언급은 없으나, rural 지역 특성상 환경적인 요소를 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 이력(김진수, 김재량, 권은영) 및 근저당권(정성윤, 김지수), 임의경매(정성윤), 압류(해양수산부, 경북신용보증재단) 내역이 존재합니다.

건물 등기부상 소유권 보존(김재량), 소유권 이전(권은영) 이력 및 근저당권(정성윤, 김지수), 임의경매(정성윤), 가압류(경북신용보증재단), 압류(국민건강보험공단) 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 정성윤 근저당권이며, 이보다 선순위 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 299,103,665원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1999년 10월 11일

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

이에 대한 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 울진군 평해읍 거일리라는 지역적 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

평해읍 소재지가 인근에 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있으며, 농어촌 지역의 특성상 지역 공동체 기반의 경제 활동이 주를 이룰 것입니다.

매각 대상 물건은 주거용 건물로, 주변의 단독주택 및 농경지와 어우러져 지역 커뮤니티의 일부를 구성하는 형태를 보입니다.

개발 잠재력 측면에서는 해안 관광 자원 연계 또는 전원주택 단지 개발 가능성 등을 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 지역 주민의 주거지로서의 기능이 중심입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주택으로서 기본적인 생활이 가능합니다.

가까운 평해읍 소재지에 마트, 병원, 약국, 은행, 우체국 등 필수적인 생활 편의시설이 위치해 있어 이용이 가능합니다.

해안 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근성이 양호하며, 평해읍 중심지까지의 이동은 편리합니다.

대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능하나, 노선 및 운행 간격은 제한적일 수 있습니다.

5.3. 교육 시설

인근 평해읍 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어, 자녀가 있는 경우 통학 거리를 확인해야 합니다.

구체적인 학교 정보 및 통학 환경은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

목록 3(건물 및 토지)은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거용 건부지"로 사용 중입니다.

매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다.

해당 서류 발급 기준 및 소요 기간을 반드시 해당 관서에 문의 후 입찰에 참여해야 합니다. (신청 반려 및 미발급 사례 다수 발생)

6.2. 제시외 건물 및 법정지상권

본건 토지상에 별도 제시외 건물(기호 ㉠~㉢)이 소재합니다.

이들 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

제외되는 지상 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 책정되었습니다. 법정지상권 성립 가능성 및 이에 따른 추후 법적 분쟁 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 건물 공부와의 차이

목록 2 건물은 공부상 지붕이 "스레트지붕"이나 실제로는 "개량함석지붕"으로 확인됩니다.

또한, 공부상 소재지는 "거일리 1-1"이나 실제로는 "거일리 1-1, 1-2" 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다.

이는 향후 건축물대장 정리 및 재산권 행사 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

전 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계의 실질 및 향후 명도 과정에서의 발생 가능한 변수를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 평해읍 거일리에 위치한 단독주택으로, 농촌 마을의 한적한 환경을 제공합니다. 감정가는 1억 6천만원대이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 190평, 14평입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명, 공부와의 상이한 건물 현황 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히, 농지취득자격증명 미비 시 입찰 보증금 몰취 위험이 있으므로 사전 확인이 필수적이며, 법정지상권 문제 또한 신중한 검토가 요구됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 해안 지역의 한적한 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 명확한 시세 조사 필요)

* 소규모 건축물로서 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 최근 부동산 시장 동향, 물건의 하자 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

현재 제시된 감정가는 166,864,900원입니다.

현 시세 및 물건의 잠재적 가치, 그리고 명확하게 인지되는 리스크 요소들을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 법정지상권 관련 위험 요소 해소 방안을 면밀히 검토한 후, 최종 입찰가는 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 70~80% 수준을 기초로 희망 입찰가를 설정하고, 권리 관계 및 명도 가능성을 추가로 확인하여 최종 결정하는 것을 제안합니다.

따라서, 잠정적인 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.