나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11475 [1] 경상북도 구미시 원평동 1052-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '구미종합터미널' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합 ), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉡이 소재하나, 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 규모, 구조 등으로 볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, -외 벽 : 판넬잇기, 강화유리, 치장벽돌 등 마감, -내 벽 : 벽지, 목재, 각종 인테리어, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(일부 공실)임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉡이 소재하고 있으며 , 제시외건물은 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 중 일부의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내 부구조 등을 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반적인 사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 김천지원 2025타경11475 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1052-8 (신주소: 구미중앙로35길 28)

* 용도: 제1,2종근린생활시설 (건축물대장), 근린시설 (보고서 제공 정보)

* 감정가: 2,516,510,960원

* 토지면적: 795.50㎡ (약 240.66평)

* 건물면적: 995.94㎡ (약 301.27평)

1.2. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

1.3. 특이사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㉠~㉡이 소재하나, 토지 소유권 행사에 제한은 없을 것으로 판단됨.

* 건물 내부 일부 확인 불가로 외부 투시 및 일반적인 자재 기준으로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '구미종합터미널' 북서측 인근에 위치.

* 부근 일대는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등으로 형성된 상업지역.

2.2. 교통 접근성

* 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준.

* 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 현황

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역).

* 토지 이용 상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중.

2.4. 도로 현황

* 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하여 차량 진출입 용이.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 등기 기록됨.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 등기 기록됨.

3.2. 말소 기준 권리

* 토지 및 건물 등기부상 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-08-31 접수)이 말소 기준 권리임.

* 이하 모든 등기 기록은 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박재현)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 사업자 등록일: 2023-08-18

* 확정일자: 2025-12-08

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 우 (우동열)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업자 등록일: 2023-03-07

* 확정일자: 2025-10-27

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* '구미종합터미널' 인근으로 유동인구가 많으며, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 해당 물건은 이러한 상권의 중심부에 위치하여 집객 효과를 기대할 수 있음.

4.2. 건물 용도 및 현황

* 주 용도는 제2종근린생활시설로, 현재도 근린생활시설로 이용 중.

* 건물 일부 공실이 존재하나, 입지 조건을 고려할 때 공실 해소 및 임대 수익 증대 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* '구미종합터미널' 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주변에 각종 상업 시설 밀집.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 토지 및 건물 평가 시 제시외 건물(기호 ㉠~㉡)이 포함되었으며, 이는 매각에 포함됨.

* 건물 평가 시 일부 내부 확인 불가로 인한 정확한 상태 파악의 한계가 있을 수 있음.

6.2. 임차인 관련

* 제시된 임차인 정보 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 존재함.

6.3. 미확인 사항

* 임대 관계: 미상 (모든 임차인에 대한 임대 관계는 미상으로 기재되어 있음)

* 건물 내부 상태: 일부 확인 불가로 인한 정확한 내부 구조 및 마감 상태 파악에 한계가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 구미시 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로서, '구미종합터미널' 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 규모가 상당하며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 권리 분석상 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리나 보증금은 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 제시외 건물 포함 및 건물 내부 일부 미확인 사항에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구의 우수한 입지: '구미종합터미널' 인근의 풍부한 유동인구 및 상업 활동.

* 일괄 매각 및 권리 관계 명확: 인수 부담 없이 낙찰 가능.

* 잠재적 임대 수익 증대: 현재 일부 공실 상태이나, 상권 활성화에 따른 공실 해소 및 임대료 상승 기대.

* 대규모 토지 및 건물: 향후 개발 가치 또는 활용도 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,516,510,960원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 예상 수익률 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.