나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11471 [1] 경상북도 구미시 오태동 770-1 오태신한그린타운 103동 10층 1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 ‘오산초등학교’ 남측 인근에 위치하는 "오태신한그린타운 제103동 10층 제1002호" 단위세대로서, 부근일대는 정비된 주택지대로서 아파트단지 및 근린 생활시설, 단독주택, 초중학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 10층 제1002호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지, 타일 등 마감 창호 : 섀시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향의 완경사진 3필 일단의 토지로서 계획도로를 사이에 두고 계단식으로 정지하여 자체 지반 대체로 평탄한 각 필지 장방형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2) 아파트부지는 북동측 및 남서측으로 폭 약6m, 북서측 및 남동측으로 폭 약8m, 기호 (3)아파트부지는 북서측으로 폭 약20m, 남서측 및 남동측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)아파트부지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역) 기호(2)아파트부지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 철도보호지구 기호(3)아파트부지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로1류(폭20~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

을구14번 2024.6.13.접수 제28881호 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11471 (1)

소재지: 경상북도 구미시 오태동 770-1 오태신한그린타운 103동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 61,000,000원

토지면적: 23.09㎡ (약 7평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

아파트명: 오태신한그린타운

사용승인일: 1999년 07월 28일

건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조

총 층수: 15층

본건 층수: 10층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치하며, 오산초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 잘 정비된 주택지대로 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 초중학교 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 남동측 하향의 완경사진 토지로서, 계획도로를 사이에 두고 계단식으로 구획되어 있습니다. 자체 지반은 대체로 평탄하며 각 필지는 장방형의 아파트 부지로 이용 중입니다. 아파트 부지는 북동측, 남서측 약 6m, 북서측, 남동측 약 8m, 그리고 북서측 약 20m, 남서측 및 남동측 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20~25m) 등의 도로 관련 규제를 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 강동세무서장의 압류(갑14번)입니다.

* 인수되는 권리

을구 14번으로 등기된 송명광 씨의 주택임차권(2024년 6월 13일 접수, 보증금 60,000,000원)은 대항력(전입일자 및 확정일자 2022년 9월 14일)을 갖추고 있습니다. 본 임차권은 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

* 말소되는 권리

을구 14번 주택임차권을 제외한 나머지 권리들(갑16번 가압류, 갑17번 압류, 갑18번 강제경매, 갑19번 압류)은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 주의사항

을구 14번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인의 보증금 회수 가능 여부 및 최종 배당표 확인이 필수적입니다. (단, 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있어 주의가 요구됩니다. 명확한 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건이 위치한 오태신한그린타운은 주거 단지로서, 인근에 오산초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 단지 정보

오태신한그린타운은 총 4개동, 389세대로 구성된 아파트 단지입니다. 1999년에 건축되었으며, 최고 15층 규모입니다. 세대당 주차 가능 대수는 약 0.23대로, 주차 공간은 다소 부족한 편입니다. (총 주차 대수: 91대 / 총 세대수: 389세대).

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활용품 구매 및 서비스 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 교육시설

오산초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통

단지 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송명광 씨의 보증금 60,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰 후 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금

본건의 감정가는 61,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금이 60,000,000원에 달합니다. 이는 낙찰가에 따라 매수인의 실질 부담액이 시세보다 높아질 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 철도보호지구, 상대보호구역 등은 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있으나, 일반적인 주거 지역에서 흔히 볼 수 있는 제한 사항입니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 등기부등본 상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 60,000,000원의 임차 보증금은 투자의 가장 큰 걸림돌입니다. 감정가가 61,000,000원임에도 불구하고, 인수해야 할 보증금이 거의 감정가에 육박하여, 낙찰 후 매수인이 실질적으로 부담하는 총액이 시세보다 높아질 위험이 매우 큽니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 "말소: 인수"라는 기재가 상충하므로, 입찰 전 반드시 배당표 및 임차인과의 관계에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가

감정가 61,000,000원 대비 최근 매매 시세(59.98㎡ 기준 비례 환산 시 약 61,000,000원)가 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

* 경매를 통한 취득 기회

만약 임차 보증금 인수 문제가 해결된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 본건(59.98㎡)의 시세는 약 61,000,000원으로 추정됩니다.

(참고: 최근 매매 JSON 데이터에서 75.43㎡ 면적이 2026년 1~5월 사이에 6,800만원 ~ 8,200만원에 거래되었으며, 이를 59.98㎡ 기준으로 비례 환산 시 약 5,400만원 ~ 6,500만원 범위로, 평균 약 6,100만원 수준입니다.)

본건의 가장 큰 걸림돌은 60,000,000원의 임차 보증금 인수 위험입니다. 만약 이 보증금이 배당 절차에서 전혀 변제되지 못하고 매수인이 모두 인수해야 한다면, 매수인의 총 실질 부담액은 '낙찰가 + 60,000,000원'이 됩니다.

이 총 부담액이 현재 추정 시세인 61,000,000원을 넘지 않으려면, 낙찰가는 1,000,000원 이하로 결정되어야 합니다. 이는 현실적으로 입찰이 어려운 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 두 가지 시나리오에 따라 크게 달라집니다.

1. 최악의 경우 (임차 보증금 전액 인수 시):

이 경우, 실질적인 취득 가치는 매우 낮아지며, 안전 마진을 고려하면 1,000만원 ~ 2,000만원 수준의 보수적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 감정가 및 시세보다 현저히 낮은 금액으로, 낙찰 가능성은 낮습니다.

2. 긍정적 경우 (임차 보증금이 배당으로 대부분 회수될 경우):

만약 임차인이 배당 절차를 통해 보증금의 상당 부분을 회수하여 매수인의 인수 부담이 미미하다면, 입찰가는 감정가(61,000,000원) 또는 시세(약 61,000,000원) 수준에서 결정될 수 있습니다. 그러나 등기부상 '말소: 인수'로 명시된 점은 이 시나리오의 가능성을 낮게 만듭니다.

결론적으로, 임차 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 해당 물건은 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 배당 가능성에 대한 정확한 정보 확인이 필수적입니다. 명확한 정보가 확인되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근하여 2,000만원 ~ 3,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 높은 위험을 감수하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.