나이스옥션 법원경매 서산 2025타경861 [1] 충청남도 당진시 읍내동 30-5 신성빌라 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 소재 당진시청 북서측 근거리, 당진교육문화 스포츠센터 북동측 인근, 계성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 다 세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대임.

교통상황

본건 북측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용 은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

1991년 8월 사용승인된 신성빌라 비동인 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호로서 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창호 : 알미늄새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 정도의 공도와 접하여 진출입 용이한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리 구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물 외부에 '산성빌라B'로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 25타경 861 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 30-5 신성빌라 비동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 65.40㎡ (약 19.78평)

* 토지지분: 65.4㎡ (약 19.78평)

* 건물면적: 97.02㎡ (약 29.35평)

* 건물지분: 97.02㎡ (약 29.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당OOOOO (당진우리신용협동조합)

* 건물 외부 표기: '산성빌라B' (주의사항)

* 사용승인일: 1991년 8월

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

3. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 읍내동 30-5번지, 당진시청 북서측 근거리, 당진교육문화스포츠센터 북동측 인근, 계성초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대.

* 교통: 북측 인근 국도 32호선 통과, 인근 버스정류장 위치하여 대중교통 이용 보통. 북측 폭 약 8미터 공도와 접하여 진출입 용이.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 하수처리구역.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (당진우리신용협동조합, 2015-10-07)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

* 갑1 (2000-06-13): 소유권이전 (이승애)

* 갑2 (2015-02-12): 소유권이전 (이옥희)

* 을4 (2015-10-07): 근저당권 (당진우리신용협동조합) 91,000,000원 - 말소기준

* 을6 (2018-07-27): 근저당권 (최인자) 65,000,000원 - 말소

* 을7 (2023-09-21): 근저당권 (김경희) 90,000,000원 - 말소

* 갑5 (2024-01-23): 압류 (예산세무서장) - 말소

* 을8 (2024-03-15): 근저당권 (이채선) 150,000,000원 - 말소

* 갑7 (2025-10-01): 임의경매 (당진우리신용협동조합) 62,891,775원 - 본건

* 등기부채권 총액: 396,000,000원.

* 임차인 현황: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

5. 상권분석

* 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거지대에 위치.

* 당진시청, 당진교육문화스포츠센터, 계성초등학교 등 행정, 문화, 교육 시설 접근성이 양호함.

* 국도 32호선 및 버스정류장 인접으로 교통이 편리한 편.

* 주거용 부동산으로서 기본적인 배후 수요는 확보된 지역으로 판단됨.

6. 생활정보

* 편의시설: 당진시청, 당진교육문화스포츠센터 등 공공시설 이용 용이. 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 계성초등학교 인접.

* 교통: 국도 32호선, 버스정류장 인접.

7. 잠재적 리스크

* 건물 외부 표기 오류: 건물 외부에 '산성빌라B'로 표기되어 있어 등기부상 명칭 '신성빌라B'와 차이가 있을 수 있음. (현황 확인 필요)

* 건축 연도: 1991년 8월 사용승인으로 35년 경과하여 노후화가 진행됨. 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음. (인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 별도 확인 필요)

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보 및 검색 결과에서 파악된 최근 매매 정보는 다음과 같음.

* 2026년 4월 4일, 읍내동 163-1, 스마트타운 101동 (2016년식, 59.201㎡): 122,000,000원 (평당 약 206만원)

* 2026년 7월 16일, 읍내동 469-5, 미래스카이빌라B동 (1992년식, 41.03㎡): 40,000,000원 (평당 약 97만원)

* 2026년 7월 14일, 읍내동 144-1, 시장 (1983년식, 54.81㎡): 45,000,000원 (평당 약 82만원)

* 본건 건물면적(97.02㎡, 약 29.35평)과 건축연도(1991년)를 고려할 때, 제공된 최근 매매 사례만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있음. 2016년식 스마트타운과는 연식 차이가 크며, 1992년식 미래스카이빌라B동과의 가격 및 면적 차이를 감안하면 본건 감정가 1.32억의 적정성 검토가 필요함.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 당진시 고대·부곡지구 폐기물 매립장 관련 내용이 있으나, 본건 소재지(읍내동 30-5)로부터의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 부족함.

8. 종합 의견

* 본건은 당진시 읍내동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 인수 사항은 없음.

* 건물은 1991년 준공으로 노후화가 진행되었으며, 건물 외벽 표기 오류는 현황 확인이 필요한 부분임.

* 제시된 최근 매매 사례만으로는 본건의 정확한 현 시세를 파악하기에 한계가 있으며, 특히 면적과 연식 차이를 고려한 심층적인 시세 분석이 필요함.

9. 투자 포인트

* 당진시청 등 행정기관 및 교육, 문화시설 인접 지역으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리상 문제 발생 가능성 낮음.

* 시세 대비 적정 낙찰가를 산정한다면 시세차익 또는 임대 수익 기대 가능.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 132,000,000원

* 본건은 1991년 8월에 사용승인된 다세대주택으로, 35년 경과된 노후 건물임.

* 최근 인근 빌라 매매 사례를 살펴보면, 2016년식 스마트타운(59.201㎡)은 1.22억, 1992년식 미래스카이빌라B동(41.03㎡)은 4천만원, 1983년식 연립주택(54.81㎡)은 4천5백만원 수준임.

* 본건의 건물 면적은 97.02㎡(약 29.35평)으로, 감정가는 1.32억 원임. 이는 평당 약 450만원 수준임.

* 제공된 시세 정보만으로는 본건의 현 시세 판단에 어려움이 있으며, 특히 노후화된 건물의 가치를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 명도 비용, 예상 수리 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 안전 마진 확보 및 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 현재 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으므로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률 분석이 필수적임.

* 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 70~80% 수준인 약 9,240만원 ~ 10,560만원을 고려할 수 있으나, 추가 조사 후 9,000만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 입찰가 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.