나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51802 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 39-9 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 "백화 초등학교" 남측 인근에 위치하는 연립주택(통칭: 동문빌라2차 가동) 제1층 제102호(전유면적 84.72㎡)로서, 주위는 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

적벽돌조 슬래브위기와지붕 총층은 지상3층 중 제1층 제102호 (사용승인일 : 1989.09.25.)로서 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용되고 있음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지인 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(태안여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51802 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충남신용보증재단

물건종류: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 39-9, 1층 102호

토지면적: 84.09㎡ (약 25.44평)

토지지분: 84.09㎡ (약 25.44평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.72㎡ (약 25.63평)

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 63,000,000원

건물 사용승인일: 1989년 9월 25일

구조: 적벽돌조 슬래브위기와지붕 (지상 3층 중 제1층)

마감: 외벽 적벽돌, 내벽 벽지/타일, 바닥 장판지/타일, 창호 새시

2. 입지조건

2.

2.1. 주위 환경

본 건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 "백화 초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 건물 주위로 간선도로와의 접근이 가능하며, 도로상태 및 주차 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권은 허복순으로 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2016년 6월 9일 접수된 홍성축산업협동조합의 근저당권(36,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 여부

매각으로 인해 말소기준권리인 홍성축산업협동조합의 근저당권 및 이후 설정된 가압류, 강제경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 조사되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계는 미상으로, 금액이 특정되지 않았더라도 관련 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 시세 동향

최근(2026년 6월) 태안읍 동문리 일대 연립주택 및 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2003년식, 전용면적 22.08㎡(약 6.7평) 다세대주택(반석2차): 3,300만원 (2026년 6월 23일)

* 1994년식, 전용면적 82.8㎡(약 25.0평) 연립주택(남도주택): 7,200만원 (2026년 6월 5일)

* 1989년식, 전용면적 80.86㎡(약 24.5평) 연립주택(동원): 5,000만원 (2026년 6월 5일)

4.2. 동일 단지/건물 유사 사례

본 건은 1989년식, 전용면적 84.72㎡(약 25.63평)의 연립주택으로, 동일 건축 연도 및 비슷한 면적의 "동원" 연립주택이 5,000만원에 거래되었으며, "남도주택"(1994년식, 82.8㎡)이 7,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(6,300만원)를 고려할 때, 유사한 조건의 거래 사례들이 폭넓은 가격대를 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의시설 및 교육환경

본 건 인근에 "백화 초등학교"가 위치하고 있으며, "태안여자중학교"도 근거리에 있어 교육환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 토지 이용 제한

본 건은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 가축 사육이 불가하며, 백화 초등학교 및 태안여자중학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인한 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

임대차 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않는 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 태안읍 동문리의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 건축 연도는 오래되었으나 유사 면적의 주택들이 최근 활발히 거래되고 있습니다. 감정가는 6,300만원이나, 최근 거래 사례를 볼 때 5,000만원에서 7,200만원 사이의 가격대를 형성하고 있어 시세 변동 가능성이 있습니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 상태를 보입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 임차인 현황 미상에 따른 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치: 최근 연립주택 거래 사례에서 넓은 면적의 주택이 7,200만원까지 거래된 점을 감안할 때, 본 물건 또한 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 및 생활 환경: 초등학교 및 중학교가 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.

본 물건의 감정가는 6,300만원입니다. 최근 유사 면적 및 연식의 연립주택 매매 사례(5,000만원 ~ 7,200만원)를 종합적으로 고려하고, 말소되는 권리 외 인수되는 권리가 없으며, 임차인 현황 미상에 따른 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

권장 입찰가: 67,000,000원 (본인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.