나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3902 [1] 대전광역시 중구 문화동 796 글로리아아파트 102동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3902 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 796 글로리아아파트 102동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 516,000,000원

토지면적: 55.90㎡ (약 16.9평)

토지지분: 55.89984㎡ (약 16.9평)

건물면적: 84.74㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.736㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 1. 건물 현황

건물명: 글로리아 아파트 102동 10층 1004호

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2005년 2월 25일 (건축물대장상 허가일 기준) / 사용승인일: 2024년 4월 23일

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 14층

해당층: 10층

난방방식: 개별난방 (추정)

건폐율: 27.66%

용적률: 196.46%

1.2. 입지조건

* 주변 교통:

* 본건 인근에는 대전 지하철 1호선 서대전네거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 도로변이 인접해 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경:

* 대전광역시 중구 문화동은 보문산 자락에 위치하며, 한밭도서관, 우리들공원 등 녹지 공간과 문화시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 문화1동과 문화2동은 주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

* 주변 편의시설:

* 문화동 지역은 대형 병원(충남대학교병원), 백화점(세이백화점, 과거), 대형마트(홈플러스 문화점, 과거), 대형서점, 영화관(CGV 대전, IMAX 상영관 보유) 등이 위치해 있어 생활 편의시설 이용이 용이했습니다. 다만, 최근 세이백화점과 홈플러스 문화점 등이 폐점하거나 폐점을 앞두고 있어 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 또한, 중앙시장, 역전시장 등 전통 시장도 인접해 있습니다.

* 문화1동은 중산층을 겨냥한 상권이 활성화되어 있어 동 안에서 대부분의 생활을 해결할 수 있습니다.

* 교육시설:

* 단지 인근에 대전문화초등학교, 대전글꽃초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 중학교로는 대전글꽃중학교, 대전대문중학교, 대전문화여자중학교가 인접해 있습니다.

* 고등학교로는 대전국제통상고등학교, 대전성모여고 등이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 7일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 420,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 김경옥 (접수일자: 2025-01-07)

* 근저당권 (말소): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권금액: 420,000,000원, 접수일자: 2025-01-07)

* 근저당권 (말소): 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 (채권금액: 40,000,000원, 접수일자: 2025-01-07)

* 가압류 (말소): 충절로신용협동조합 (채권금액: 10,193,057원, 접수일자: 2025-04-16)

* 강제경매 (말소): 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 (채권금액: 46,671,705원, 접수일자: 2025-10-10) - 본건 사건 (2025타경3902)

* 임의경매 (말소): 케이씨유엔피엘대부 (사건번호: 2026타경600941, 접수일자: 2026-05-12) - 중복 사건으로 추정

* 총 등기부채권액: 470,193,057원

* 인수되는 권리: 본건은 매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 김애주 (가명: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-04-14

* 확정일자: 2025-03-26

* 배당신고일자: 2025-07-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 소견:

* 등기부 상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으며 배당요구를 하였으므로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대전광역시 중구 문화동은 서대전네거리역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 과거에는 대형 백화점, 마트, 영화관 등이 위치하여 활성화되었으나, 최근 일부 상업 시설의 폐점으로 인한 상권 변화가 감지됩니다.

* 문화1동은 중산층을 겨냥한 상권이 발달하여 동 안에서 생활 편의를 누릴 수 있으며, 문화2동은 주거 기능 위주로 형성되어 있습니다.

* 또한, 중구청은 지역 골목상권 활성화를 위해 골목형상점가를 지정하고 지원 사업을 추진하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 대전 지하철 1호선 서대전네거리역이 인접하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 주변 편의시설: 충남대학교병원과 같은 대형 의료 시설이 가까이 있으며, 중앙시장, 역전시장 등 전통 시장을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 대전문화초등학교, 대전글꽃초등학교, 대전글꽃중학교, 대전대문중학교, 대전국제통상고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설: 한밭도서관, 우리들공원, 대전학생교육문화원 등이 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 하수처리장 이전 사업 등과 관련하여 NIMBY 현상이 언급된 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행 중인 이력이 있습니다. 이는 복수의 채권 및 담보가 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행 시 추가적인 서류 검토 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 상권 변화: 과거 주요 상업 시설이었던 백화점, 마트 등의 폐점으로 인해 해당 지역 상권의 변화가 예상되므로, 향후 부동산 가치 변동 가능성을 주시해야 합니다.

* 재개발/재건축 사업: 대전 중구 지역에서 다수의 재개발 및 재건축 사업이 추진 중이거나 지지부진한 구역이 있어, 향후 지역 개발 계획과의 연관성을 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 잘 갖춰진 교육 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 사건으로 인한 경매 절차상의 복잡성과 일부 상업 시설의 폐점으로 인한 상권 변화 가능성은 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 및 권리상의 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 우수한 주거 인프라: 초, 중, 고등학교가 인접해 있고, 병원, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 잠재력: 원도심 활성화 정책 및 교통망 확충 등 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 516,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 일반적으로 시세 및 낙찰가율을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 아파트 단지의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 동향 등에 대한 면밀한 추가 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.