나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503510 [1] 세종특별자치시 한솔동 971 첫마을아파트 519동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 한솔초등학교 서측 인근에 위치하는 첫마을아파트 제519동 제2층 제203호로서, 본건 주위는 아파트단지, 점포, 각급학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상15층 건으로서, (사용승인일 : 2012.06.08) - 외 벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실2, 주방, 드레스룸 등)로 이용중입니다.

설비내역

수세식위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보장치, 보안설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 아스콘포장도로인 광대로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2는 공히 제2종일반주거지역에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경503510 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 한솔동 971, 첫마을아파트 519동 2층 203호입니다.

해당 물건은 아파트로, 감정평가액은 631,000,000원입니다.

토지 면적은 104.34㎡ (약 31.56평)이며, 건물 면적은 114.16㎡ (약 34.53평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 한솔동에 위치하며, 한솔초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 점포, 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남서측으로는 아스콘 포장도로인 광대로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 소유권은 한국토지주택공사에서 황지홍, 이후 이재순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2015년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당(234,300,000원)으로, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부 채권액은 697,500,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 해당 내용이 비어 있어 인수되는 지상권이 존재하는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 인근에 점포와 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 2012년 6월 8일에 사용승인되었습니다.

내부는 방 3개, 거실, 욕실 2개, 주방, 드레스룸 등으로 이용 중입니다.

위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보 장치, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보로는 첫마을5단지아파트로 총 25개 동, 1240세대로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 126대입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과 얽혀 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

유동화물건이라는 점은 자산 유동화와 관련된 권리 관계가 복잡할 가능성을 내포합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요 정보가 누락되어, 인수되는 지상권이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

세종시 한솔동에 위치한 본 아파트는 주거지대 내에 있어 입지 조건이 양호합니다.

권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대 관계 미상 및 지상권 개요 누락은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려해야 함을 시사합니다.

감정가는 631,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 시 유사 면적의 아파트가 450,000,000원에서 500,000,000원 선에 거래된 점을 감안할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

세종시라는 지역적 특성과 신축급 아파트라는 점은 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

최근 시세 대비 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

내부 상태 및 명도 상황에 따라 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(101.54㎡)의 아파트가 2026년 6월 3일에 500,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 114.16㎡로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 560,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가는 631,000,000원이지만, 최근 시세 및 물건의 특이사항(중복, 유동화, 미상 임대 관계, 지상권 개요 누락)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가를 555,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.