나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3906 [1] 대전광역시 유성구 문지동 655-2 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재‘문지네거리’북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 연구소 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 3층 306호로서, (사용승인 : 2022.12.16.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비, CCTV 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이고, 업무용(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-23)(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-23)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 준주거구역(2017-10-18)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 점유현황과 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3906 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 655-2 3층306호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.5605㎡ (약 5.01평)

건물면적: 47.61㎡ (약 14.40평)

건물지분: 47.6075㎡ (약 14.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 1층, 지상 7층

사용승인일: 2022년 12월 16일

총 호실 수: 40호실

총 대지면적: 711.6㎡ (약 215.28평)

총 연면적: 3159.748㎡ (약 955.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 유성구 문지동에 위치하며, '문지네거리' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 그리고 다수의 연구소 등으로 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 특히, 대덕연구개발특구 2단계 개발사업 지역 내에 포함되어 있어 연구단지 배후 지역으로서의 입지를 가집니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 검색 결과, 문지네거리 인근에는 121번, 705번, 802번, A5번 등 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구 2단계), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 준주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 김가현의 가압류(갑2)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진병오 (마스킹: 진 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 18일

* 확정일자: 2023년 3월 7일

* 배당신고일자: 2025년 4월 15일

* 대항력: 있음

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(진병오)이 존재합니다. 을구 4번 순위의 주택임차권은 인수 대상이며, 임차인의 보증금 200,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 대상 권리입니다.

총 등기부채권액은 3,305,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 연구 단지

본 물건이 위치한 문지동은 대덕연구개발특구 내에 자리하고 있어, 주변에 다수의 연구소 및 관련 기관이 밀집해 있습니다. 이로 인해 연구원 및 관련 종사자를 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대덕연구개발특구 내에 위치하여 상대적으로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역(구즉동 등)에 위생매립장, 소각시설, 하수종말처리장, 유기견 보호센터 등 혐오시설에 대한 주민들의 민원이 제기된 바 있으나, 본 물건지(문지동 655-2)와 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 진병오의 보증금 2억원 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인의 부담이 됩니다. 따라서, 입찰 전 해당 임차인의 배당 현황을 반드시 확인하고 인수될 보증금액을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 오피스텔 공실 위험

신축급 오피스텔임에도 불구하고, 지역 내 유사 오피스텔 공급량 및 공실률에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대덕연구개발특구라는 입지적 장점을 바탕으로 연구원 및 관련 종사자를 배후 수요로 확보할 수 있으며, 2022년 준공된 신축급 오피스텔이라는 점이 긍정적입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대덕연구개발특구 내 우량 입지: 연구 단지 종사자를 대상으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 최신 축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축 오피스텔.

* 지역 개발 호재: 대덕연구개발특구 2단계 개발사업 등 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차인 보증금 200,000,000원을 고려해야 합니다. 이는 낙찰가가 임차인 보증금을 초과하는 경우, 초과분만큼은 배당으로 변제받고, 만약 배당으로 전액 변제되지 못하면 그 잔액만큼을 매수인이 추가로 인수하게 된다는 의미입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 잠재적으로 인수해야 할 임차 보증금(최대 2억원)을 고려하여 산정해야 합니다. 실제 투자 결정 시에는 유사 물건의 최신 시세, 임차인의 최종 배당 예상 금액, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 공실 위험 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

예를 들어, 인근 유사 오피스텔의 매매 시세가 1억 5천만 원 ~ 2억 원 선이라면, 임차 보증금 인수 부담을 고려할 때 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 위험을 감안한 현실적인 입찰가는 1억 5천만 원 이하로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 참고: 현재 시점의 정확한 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석은 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.