나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503545 [1] 대전광역시 서구 용문동 272-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "백운어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕
규모: 지상 4층
외벽: 외장석 붙임 마감 등,
내벽: 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임

이용상태

1층 : 근린생활시설, 계단실,
2층 : 다가구주택(6가구),
3층 : 다가구주택(6가구),
4층 : 다가구주택(4가구)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
- 발코니(확장형 발코니 포함), 옥상 계단실, 태양광발전설비는 감정평가 및 매각에 포함
- 일반건축물대장상 사용승인(2010.11.08)을 득한 후 일부증축(2010.12.17. 1층 제2종근린생활시설(사무소) 24.91㎡) 되었으나, 등기사항증명서상 반영되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503545 (1)

소재지: 대전광역시 서구 용문동 272-10

용도: 근린주택

감정가: 2,642,870,000 원

토지면적: 474.80㎡ (약 143.65평)

토지지분: 474.8㎡ (약 143.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 658.74㎡ (약 199.29평)

건물지분: 658.74㎡

건물 제시외면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "백운어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 1월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)이며, 이에 따라 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)으로, 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 접수된 임의경매(갑3) 또한 말소 대상입니다.

* 임차인현황

제공된 자료에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* (201호, 김 ) 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-26, 확정일자: 2017-08-28, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (202호, 박 ) 한국토지주택공사

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-10-14, 확정일자: 2015-09-30, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (203호, 최 )

보증금: 5,000,000원, 차임: 280,000원, 전입일자: 2022-04-05, 확정일자: 2022-04-05, 배당신고일자: 2025-11-24, 대항력: 없음

* (204호, 박 ) 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-22, 확정일자: 2022-07-11, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (205호, 김 ) 한국토지주택공사

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-08-13, 확정일자: -, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (301호, 김 ) 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2019-08-13, 확정일자: 2019-08-05, 배당신고일자: 2025-10-22, 대항력: 없음

* (301호, 김 ) 한국토지주택공사

보증금: 100,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2019-08-13, 확정일자: 2021-08-11, 배당신고일자: 2025-10-22, 대항력: 없음

* (301호 추정) 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-22, 확정일자: 2016-08-24, 배당신고일자: 2024-10-16, 대항력: 없음

* (301호 추정) 한국토지주택공사

보증금: 89,250,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-22, 확정일자: 2020-09-01, 배당신고일자: 2024-10-16, 대항력: 없음

* (301호 추정) 한국토지주택공사

보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-22, 확정일자: 2022-08-29, 배당신고일자: 2024-10-16, 대항력: 없음

* (302호, 배 )

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-22, 확정일자: 2021-04-06, 배당신고일자: 2025-05-02, 대항력: 없음

* (304호, 윤 ) 한국토지주택공사

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-11-17, 확정일자: 2020-11-06, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (305호, 이 )

보증금: 100,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2022-06-23, 확정일자: 2022-06-03, 배당신고일자: 2025-10-27, 대항력: 없음

* (306호, 고 )

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-31, 확정일자: 2021-12-29, 배당신고일자: 2025-09-15, 대항력: 없음

* (401호, 김 )

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-19, 확정일자: 2022-09-30, 배당신고일자: 2025-10-16, 대항력: 없음

* (402호, 이 ) 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2020-11-30, 확정일자: 2020-11-06, 배당신고일자: 2024-09-06, 대항력: 없음

* (404호, 유 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-09, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* (정 )

보증금: 250,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-09, 확정일자: 2024-04-19, 배당신고일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* (정 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-03, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* (TRANTHITHANHDUNG)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-30, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 작성일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설

건축물 현황상 1층은 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 주변 역시 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

* 제2종근린생활시설

일반건축물대장상 1층에 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 등재되어 있으며, 이는 본 물건의 상가로서의 가치를 더합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지상 4층 규모입니다. 1층은 근린생활시설 및 계단실로, 2층은 다가구주택(6가구), 3층은 다가구주택(6가구), 4층은 다가구주택(4가구)으로 구성되어 총 16가구의 다가구 주택과 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 내벽은 타일 마감 등으로 시공되었습니다.

* 설비내역

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설

본건은 대전 서구 용문동에 위치하며, 인근에 백운어린이공원이 있어 녹지 공간을 이용하기 편리합니다. 또한, 주변 지역은 주택 및 상가 밀집 지역으로, 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설

주변 환경은 주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 보고서 작성 시점 기준 특별한 혐오시설의 존재는 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 vs 등기사항증명서 차이

2010년 11월 8일 사용승인을 받은 후, 2010년 12월 17일 1층 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 24.91㎡가 증축되었으나, 등기사항증명서상에는 반영되지 않아 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 행정 처리 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 미상 정보

감정평가 요항표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 건물 내 정확한 임대 현황 및 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있으므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 발코니, 옥상 계단실, 태양광발전설비 포함

확장형 발코니, 옥상 계단실, 태양광발전설비 또한 감정평가 및 매각에 포함되어 있어, 인수 시 유지 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 용문동에 위치한 근린주택으로, 2010년에 신축된 비교적 연차가 짧은 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 상층부는 다가구주택으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능을 겸비하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이고 인수되는 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건축물대장과 등기사항증명서 간의 증축 미반영 내용, 임대관계 미확인 등은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2010년 사용승인으로 비교적 신축급 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 다용도 활용: 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대전광역시 서구 용문동 272-10에 소재한 근린주택으로, 감정가는 2,642,870,000원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 매매/임대 정보는 본건과 건물 용도(연립/다세대 vs 근린주택) 및 건축 연도(1991년 vs 2010년)에서 차이가 크고, 개별 호실 단위의 거래 정보이므로 전체 건물 가치 산정의 직접적인 비교 대상으로는 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 향후 부동산 시장 동향, 건물 상태, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 모든 권리가 말소되고 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건축물대장과 등기사항증명서 상의 차이, 임대관계 미확인 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

현 시세 기준으로는 감정가 수준 또는 소폭 하향된 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 개별적인 시장 조사와 상세한 현장 확인 후, 예상 수익률 및 투자 위험 감수 수준에 따라 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.