나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10218 [1] 충청북도 영동군 영동읍 계산리 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 영동읍 계산리 소재 "영동역" 북서측 인근 일반상업지역 및 충청북도 영동군 영동읍 임계리 소재 "임계리마을회관" 남동측 인근 보전관리지역 내에 위치합니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중입니다. 기호(2) : 인접필지 및 도로대비 다소 완경사의 부정형 토지로서 과수원으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다. 기호(2) : 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(2020-05-25)(임계천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

기호(2)의 지상에 식재되어 있는 수목(복사나무 약 140주)은 제시외 수목으로 일괄 평가하였는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 "전" 이나 현황 "과수원"으로 이용중인 상태로서 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)의 일부가 소하천예정지에 저촉되나 그 면적이 극히 미미하여 이를 고려하지 않고 정상평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 시멘트벽돌조 함석지붕(현황 스라브지붕) 2층 건으로서,(사용승인일 1954 외) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

본건 점포 및 주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물 ㉠~㉧이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는바, 경매 진행시 소유권관계 등 권리관계 변동에 유의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 "함석지붕"이나 현황 "스라브지붕"으로 이를 고려하여 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
공부상 "함석지붕"이나 현황은 "스라브지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10218 (1)

* 소재지: 충청북도 영동군 영동읍 계산리 665-4

* 용도: 근린주택

* 감정가: 372,010,840원

* 토지 면적: 185.10㎡ (약 56평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 196.42㎡ (약 59평)

* 건물 제시외 면적: 115.00㎡ (약 35평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 일괄 매각, 제시외 건물 포함, 공부상 "함석지붕"이나 현황은 "스라브지붕"임

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 본건은 충청북도 영동군 영동읍 계산리 소재 "영동역" 북서측 인근 일반상업지역 내에 위치합니다.

* 토지 감정평가 요항표에 따르면, 본건은 '기호(1)'과 '기호(2)'로 구분되어 있으며, '기호(1)'은 계산리 일반상업지역에, '기호(2)'는 임계리 보전관리지역에 위치하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 주소는 계산리 665-4번지로 특정되어 있으며, 건물(기호3)은 점포 및 주택으로 이용 중입니다.

* 교통상황:

* 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황:

* '기호(1)' 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 약 20미터 폭의 도로 및 남동측으로 약 8미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* '기호(2)' 토지는 인접 필지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서 과수원으로 이용 중입니다. 동측으로 약 3미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (한성저축은행, 2019-03-28, 384,000,000원)

* 기타 권리:

* 을12 근저당권 (한성저축은행, 2024-03-29, 25,000,000원)

* 갑13 임의경매개시결정 (한성저축은행, 2025-10-10, 342,361,002원)

* 갑14 압류 (영동세무서장, 2026-03-20)

* 등기부채권 총액: 409,000,000원

* 임차인 현황:

* * 권병국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-09, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 '연립' 주택 유형의 최근 매매 사례입니다.

* 서한3차 (1990년식, 72.42㎡): 2025년 10월 5일, 9,500만원에 거래. (평당 약 433만원) [cite:JSON]

* 금동정상빌라ABC (1989년식, 62.025㎡): 2026년 5월 19일, 5,500만원에 거래. (평당 약 291만원) [cite:JSON]

* 홍우연립A동 (1991년식, 63.24㎡): 2026년 5월 7일, 6,000만원에 거래. (평당 약 314만원) [cite:JSON]

* 이러한 연립주택 시세는 평당 약 291만원에서 433만원 수준으로, 본건의 감정가(372,010,840원)와 직접 비교하기에는 어려움이 있습니다. 본건은 '근린주택'으로, '일반상업지역'에 해당하는 토지가 포함되어 있어 주거용 연립주택보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 인근 토지 공시지가 정보에 따르면, 영동군 영동읍 계산리 695-6번지(전통시장 입구)의 개별공시지가는 ㎡당 257만원으로 조사된 바 있습니다. 이는 본건의 '기호(1)' 토지가 위치한 일반상업지역의 가치를 짐작하는 데 참고할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 잠재력:

* 건축물 표제부에 따르면 본건 건물은 '제1종근린생활시설(점포)'로 등재되어 있습니다. [cite:JSON] 이는 건물 하층부에 상업 시설이, 상층부에 주거 시설이 복합적으로 운영될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 영동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 일반상업지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 영동역 북서측 인근 일반상업지역에 자리 잡고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일이 1954년으로 매우 오래되어 전반적인 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 지붕은 "함석지붕"이나 현황은 "스라브지붕"으로 확인되었습니다. 이는 추후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 115.00㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있으나, 이 건물의 정확한 법적 지위, 철거 가능성, 그리고 소유권 관계 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지 이용 현황 복합성: '기호(1)'은 일반상업지역, '기호(2)'는 보전관리지역으로 토지 이용 계획이 상이합니다. 또한 '기호(2)'의 일부가 소하천 예정지에 저촉되는 점은 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 시세와의 비교: 제공된 연립주택 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 시장 가치와의 괴리를 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영동역 인근 일반상업지역에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 1954년에 사용 승인된 노후된 건물과 공부와의 차이(지붕), 그리고 상이한 용도지역(일반상업지역/보전관리지역)을 가진 토지, 소하천 예정지 저촉 등의 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 또한 115㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 면밀한 조사가 필요합니다. 모든 채무가 매각으로 소멸되고 임차인의 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가가 주변 유사 주거 시설 시세 대비 높은 편이며, 건물의 노후화 및 제시외 건물, 토지 이용계획의 복잡성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 상업지역 토지의 잠재적 가치와 건물 활용 가능성을 면밀히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 영동역 인근 역세권 입지: 영동역과 가까워 교통 편의성이 높으며, 지역 내 주요 거점으로서의 가치 보유.

* 일반상업지역 토지 포함: 상업 지역 토지는 주거 지역 토지보다 높은 잠재적 가치를 가집니다.

* 근린주택 용도: 점포와 주택을 함께 활용할 수 있어 임대 수익 창출 및 다양한 영업 활동 가능.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 372,010,840원입니다. 주변 연립주택 매매 사례 가격이 5,500만원에서 9,500만원 사이에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 일반 주거용 부동산 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 일반상업지역에 포함된 토지와 근린생활시설(점포)로 활용 가능한 건물이기 때문으로 보입니다. [cite:2,cite:4]

그러나 건물이 1954년식으로 매우 노후되었고, 지붕 공부상 현황 불일치, 제시외 건물 포함, 그리고 토지가 일반상업지역과 보전관리지역으로 나뉘며 일부 소하천 예정지와 저촉되는 점 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 279,000,000원 (감정가의 75%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 316,200,000원 (감정가의 85%)

입찰 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태, 제시외 건물과의 관계, 주변 상권의 실제 활성화 정도, 그리고 토지 이용계획에 따른 규제 사항 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.