나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30821 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물내 제1502호로서, (사용승인일 : 2018.01.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지로서 "주거용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

이택영:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 7. 24.
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 이택영의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30821 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2018.01.15

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교 및 자연림이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 17층 건물 중 15층 1502호에 해당합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로, '주거용'으로 이용 중에 있습니다.

* 인접도로: 단지 남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시) 등으로 지정되어 있으며, 기타 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 주변시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018.01.17 접수)

* 주요 권리관계:

* 을1 근저당권: 우리은행, 62,160,000원

* 을2 주택임차권: 이 (임차인 이택영), 122,700,000원 (2023.07.24 등기)

* 갑2 강제경매: 주택도시보증공사, 133,926,317원 (2025.10.02 신청)

* 임차인 현황:

* 이 : 전입 2021.07.28, 확정 2021.10.12, 보증금 122,700,000원.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 참고사항: 주택도시보증공사는 임차인 이 의 임차보증금반환채권 양수인으로서 본 경매를 신청하였습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 신축 아파트 단지가 조성되어 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과 인접하여 주거 기능이 우수합니다.

* 충주기업도시 개발 구역 내에 위치하고 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승에 대한 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내외로 이동이 용이합니다.

* 교육: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 충주신우희가로아파트

* 사용승인일: 2018.01.15 (준신축 상태)

* 총 세대수: 741세대

* 총 주차대수: 160대 (지상 4대, 지하 53대 - 총합계 160대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 부재: 임차인 이 는 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없으나, 명도 진행 시 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있을 수 있습니다. 이 경우, 채무 전액 변제가 이루어지지 않으면 다른 담보물에 대한 권리 변동이 발생할 수 있으나, 본건 경매 자체의 결과에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주기업도시 인근에 위치한 신축 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 신축 건물이라는 점과 주변 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 투자 가치 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식 (2018년 준공)으로 건물 상태 양호 기대.

* 충주기업도시 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 우수한 교육 환경 및 안전한 주거 단지.

* 임차인 관련 인수 부담 없어 명도 절차 간소화 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 5-6월 기준):

* 59.83㎡ (12층): 148,000,000원

* 59.95㎡ (14층): 150,000,000원

* 84.95㎡ (13층): 228,000,000원 (면적 차이가 커 직접 비교는 어려움)

* 본건은 전용면적 59.83㎡이며, 15층에 위치합니다.

* 상기 거래 사례를 종합해 볼 때, 15층이라는 점을 감안하여 150,000,000원에서 160,000,000원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 172,000,000원입니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.