나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30801 [1] 충청북도 충주시 연수동 930 세원아파트 상가동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "임광사거리" 남동측 인근에 위치하고 있는 "세원아 파트" 상가동 2층 206호이며, 주위는 아파트단지(까치골임광아파트,우림아파트 등),남측 인근 주상복합부동산,단독주택 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 1991년 12월에 사용승인된 아파트 상가동으로서 철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트 싱글 2층 건내 2층 206호로서 외벽:세멘몰탈위 페인트 및 차장벽돌 쌓기 등 마감. 내벽:목탈위 페인트 등 마감. 창호:알미늄 샷시창. .

이용상태

본건은 근린생활시설인 구분상가로서 기준시점 현재 사용하고 있지 않으나 내부에 소유자 미상의 가상화폐 체굴설비가 설치되어 있음

설비내역

본건 구분상가의 단독 천정형 냉난방설비되어 있으며, 위생설비는 상가동 공유로 이용하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 아파트단지 상가동에 소재하고 있으며,아파트단지의 형상은 사다리형으로서 아파트 6 개동 및 아파트 상가동,아파트 부대시설 건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지 상가동에 소재하고 있으며, 아파트가 소재하는 단지 북측으로 광로, 남동 측으로 중로와 접하고 있어 인접도로 상태 무난함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(2020-08-07)(충의택지개발사업지구),대 로1류(폭 35m~40m)(2024-05-10)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-208)(접함),중로3류(폭 12m ~15m)(중로3-22)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙초등학교(병설유치원),충주해솔유치원)(교육 환경 보호에 관한 법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

소유자 미상의 가상화폐 체굴기 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 연수동 930번지 세원아파트 상가동 2층 206호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30801 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 60,000,000원이며, 토지면적 23.58㎡(약 7.13평)와 건물면적 36.60㎡(약 11.07평)를 포함하여 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 사용승인일은 1991년 12월 19일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "임광사거리" 남동측 인근에 위치한 "세원아파트" 상가동 2층 206호입니다. 주위는 아파트 단지, 주상복합 부동산, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태:

세원아파트 단지 북측으로는 광로, 남동측으로는 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충의택지개발사업지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충주중앙초등학교, 충주해솔유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2020년 7월 14일 국민은행이 설정한 근저당권(14,400,000원)이며, 해당 권리를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역으로는 이혜진, 김미희, 몽골리아 순으로 확인됩니다.

최근 임의경매 개시 결정은 2025년 9월 29일 국민은행에 의해 등기되었습니다.

등기부 채권 총액은 14,400,000원입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 배후 수요:

세원아파트 단지 내 상가로서, 해당 아파트 단지 및 인근 주거 지역 주민들을 주된 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 상권 특징:

"임광사거리" 인근에 위치하여 유동인구의 잠재적 유입이 가능하며, 근린생활시설로서 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상업 활동에 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

단지 내 및 인근 상가 이용이 편리하며, "임광사거리" 주변의 다양한 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 교육시설:

충주중앙초등학교, 충주해솔유치원 등 교육기관과 인접해 있으며, 해당 지역은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경:

전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화:

1991년에 사용승인된 건물로, 약 35년이 경과하여 시설의 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 미상 채굴 설비:

본건 내부에 소유자 미상의 가상화폐 채굴 설비가 설치되어 있으며, 이는 매각 제외 대상입니다. 해당 설비의 철거 및 명도 과정에서 점유자 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상:

임대 관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유 현황 및 실제 사용 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 연수동의 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖춘 입지입니다. 감정가는 60,000,000원으로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 투자 가치를 살펴볼 만합니다. 다만, 건물 노후화, 미상 채굴 설비로 인한 명도 리스크, 임대 관계 미상 등의 잠재적 문제점을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 수요 확보: 대규모 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 고객 확보 가능.

* 입지적 장점: "임광사거리" 인근으로 상업 활동이 용이하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

건물 노후화, 미상 채굴 설비로 인한 명도 관련 비용 및 시간, 그리고 현재 공실 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준인 42,000,000원에서 48,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.