나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2312 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 350-1 삼보아파트 102동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 주봉리 '신막골' 북동측 원거리 방향에 소재하는 토지로서, 본건의 주변은 자연림이 주를 이루며 저지에 전답지가 소재하고 있음.

교통상황

본건가지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보 10~15 분정도의 거링 노선버스정류장(주봉1리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2,3공히 부정형의 토지로서, 기호2은 토지임야, 기호3는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 서측 방면으로 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 2 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법> 2. 기호 3 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 지적개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 읍성읍 읍내리 소재 ‘읍내리삼층석탑’ 동측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)로서 본건의 주변은 저층의 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 간헐적으로 전이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보5분 정도의 거리에 노선버스정류장(농협)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 샷시창호 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 모노륨깔기 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 지상 및 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측, 남측으로 왕복2차선 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-54)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(접 함),중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-11)(접함)가축사육제한구역(2018-12-27)(전부제한구역)(가 축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률),조례로 정한자역(2016-12-02)(오층모전석탑 7구역)(문 화재보호법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2312 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 350-1 삼보아파트 102동 15층 1506호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 27.77㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.77㎡ (약 8.39평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ‘읍내리삼층석탑’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 저층 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하고 간헐적으로 전이 소재하는 지역입니다.

토지는 '신막골' 북동측 원거리 방향에 소재하며, 주변은 자연림이 주를 이루고 저지에 전답지가 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 교통상황:

본건(아파트)까지 일반 차량 접근이 용이하며, 남동측 방향으로 도보 5분 거리에 노선버스정류장(농협)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 경우, 북서측 방향으로 도보 10~15분 거리에 노선버스정류장(주봉1리)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

아파트 부지는 서측, 북측, 남측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지는 서측 방면으로 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

본건 아파트 단지 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 파악된 정보상으로 특별한 혐오시설이나 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (별도 조사 필요)

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 채권자는 장 이며, 총 채권 금액은 명시되지 않았으나, 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 장현심 채권자의 강제경매 개시 결정(갑14)입니다.

* 등기부등본 상 모든 권리(갑9, 갑11, 갑12, 갑14)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 보증금 및 차임이 확인되지 않아도 잠재적 인수 위험이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 아파트는 음성읍 읍내리의 중심지 인근에 위치하며, 주변에 저층 주택가 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 단지 내 또는 인근에 상가 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 토지 부분은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있으며, 자연림과 전답지가 혼재된 지역으로, 아파트 단지와는 다소 거리가 있어 별도의 상권 형성은 미미합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 아파트는 총 4개 동, 360세대로 구성된 삼보아파트 단지 내 102동 15층 1506호입니다.

* 준공연도는 1993년 9월 4일이며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조입니다.

* 난방은 도시가스 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 총 주차 대수는 176대이며, 이 중 88대는 기계식 주차 방식으로 총 1012㎡ 면적을 사용합니다.

* 건물 총 연면적은 35,978.47㎡ (약 10,884평), 대지 면적은 11,381㎡ (약 3,443평)입니다.

* 102동은 지상 15층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 본건은 15층에 위치합니다.

* 단지 주변으로 도보 5분 거리에 버스정류장(농협)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상으로 확인되어, 혹시 모를 미확인 임차인 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 다만, 현재까지 권리 분석상 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지 부분이 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 아파트 준공연도가 1993년으로 다소 오래되었음을 감안할 때, 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 삼보아파트 102동 15층 1506호로, 총 360세대 규모의 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 아파트 자체는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 내 기본적인 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지 부분이 별도로 감정평가되었고, 이는 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 아파트 자체의 가치와는 별개로 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 음성읍 읍내리라는 지역적 특성상, 비교적 저렴한 감정가 대비 안정적인 시세 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 아파트 주변으로 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만합니다.

* 건물 면적(59.99㎡, 약 18.15평)은 1~2인 가구에 적합한 소형 평수로, 실수요자에게 인기가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(59.99㎡)의 아파트가 2026년 5월에 7,500만원에서 8,450만원 사이에 거래되었습니다.

* 감정가는 9,300만원으로 책정되었습니다.

* 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 8,200만원 수준으로 판단됩니다.

* 이 가격은 인수 보증금이 없는 경우를 기준으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 더욱 정확한 시세 파악 및 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.