나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53444 [1] 경기도 안산시 상록구 성포동 583 예술인아파트 5동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 성포동 소재 "성포초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위 는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주거지로서의 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 각종 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조슬래브지붕 15층건내 7층 702호로서(1985.12.27 사용승인) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 세멘몰탈위 벽지등 마감 창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(중앙중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(경일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음 진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53444 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 성포동 583 예술인아파트 5동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.91㎡ (약 14.5평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 성포동에 소재하며, "성포초등학교"에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대로, 주거지로서의 제반 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 각종 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 23일에 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1

접수일자: 1999-02-23

권리종류: 소유권 이전

권리자: 박준홍

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2000-04-04

권리종류: 소유권 이전

권리자: 진지화 (매매)

* 등기구분: 을17

접수일자: 2024-12-23

권리종류: 근저당권

권리자: 파주연천축산업협동조합

권리금액: 2,400,000,000원

말소기준권리

* 등기구분: 갑3

접수일자: 2025-04-28

권리종류: 가압류

권리자: 경기신용보증재단

권리금액: 77,080,000원

말소

* 등기구분: 갑4

접수일자: 2025-05-08

권리종류: 가압류

권리자: 엔에이치농협캐피탈

권리금액: 29,682,793원

말소

* 등기구분: 갑7

접수일자: 2025-07-23

권리종류: 가압류

권리자: 한성수

권리금액: 250,000,000원

말소

* 등기구분: 갑8

접수일자: 2025-10-02

권리종류: 임의경매

권리자: 파주연천축산업협동조합

권리금액: 500,000,000원

말소 (사건번호: 수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정 2025타경53444)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,756,762,793원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상임에도 불구하고, 임차인의 권리 관계는 명확히 확인되지 않아 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지도 등 외부 정보 기반 분석

성포초등학교 인근에 위치하며, 주변 반경 1km 내에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 생활권역 내에서 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 702호

* 사용승인일: 1985년 12월 27일 (준공 41년차)

* 마감 상태: 외벽 - 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 세멘몰탈위 벽지 마감, 창호 - 칼라새시 이중창호

* 설비 내역: 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 예술인아파트 (성포예술인)

* 주소: 경기도 안산시 상록구 성포동 583

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 1485세대

* 주차 대수: 총 845대 (지상 4대, 지하 25대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

5.3. 교육 시설

* 성포초등학교 (남동측 인근)

* 경일초등학교 (상대보호구역)

* 중앙중 (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본 물건지는 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 과정 및 결과에 따라 부담이 될 수도 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로 접합: 광로2류, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접합되어 있어 차량 접근성 우수

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음 진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가 구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 현 시점(2026년 9월) 기준으로 허가 구역 지정이 만료되었거나 곧 만료될 예정입니다.

6.3. 채무 규모

총 등기부 채권액이 2,756,762,793원으로, 감정가 410,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 경매 진행 중 추가 부담이나 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 건물 노후화

1985년 준공되어 건물 연식이 41년으로 노후화가 상당 부분 진행되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 성포동에 위치한 아파트로, 성포초등학교 인근에 자리 잡아 주거 환경 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 단지는 1985년에 준공되어 연식이 오래되었으나, 기본적인 생활 편의 설비는 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 다수의 가압류 및 본 경매 신청 채권자의 근저당이 설정되어 있으며, 총 채무액이 감정가 대비 상당히 높아 채무 정리 과정 및 경매 진행 시 변동 가능성이 있습니다. 특히, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있다는 점은 장기 투자 관점에서 긍정적으로 고려될 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 임차인 관련 명도 이슈 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 장기적인 재개발 및 가치 상승 잠재력 보유

* 우수한 학군 및 주변 생활 편의시설 접근성으로 인한 안정적인 주거 가치

* 감정가 대비 시장 시세 조사를 통한 저가 매수 기회 탐색

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건의 면적인 84.87㎡는 2026년 7월 14일 400,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본 물건의 감정가 410,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 410,000,000원이며, 동일 면적의 최근 실거래가가 400,000,000원으로 확인되어 시장 가격과 감정가가 크게 괴리되지 않은 것으로 판단됩니다.

본 물건의 최저 입찰가는 감정가 410,000,000원에서 시작될 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 수준 및 물건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 예상 낙찰가율은 90% ~ 100% 범위로 추정됩니다.

따라서, 신중한 접근을 위해 390,000,000원 ~ 410,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

특히, '임대관계 미상'이라는 점과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용이나 분쟁 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.