나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53415 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재‘상록초등학교’남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건내 제1층 제103호 외 3개호로 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1~4 공히 근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

공용의 위생 및 급배수시설, 승강기설비(사용중지상태) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호1,4는 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(BYC 본오점)으로, 기호2,3은 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(닭갈비 돈곱창 본오점)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

103호와 104호는 벽체구분이 없고, 경계를 구분할 수 있는 바닥에 건물호수 표시 등이 없이 인접 호수와 일단의 판매시설 등으로 이용중이나, 구분건물로 되는 당시에는 경계벽의 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 독립성을 상실한 것이 일시적인 것으로 판단되며, 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다는 2026. 7. 24.자 감정인 사실조회 회신있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11번지(신규 도로명 주소: 경기도 안산시 상록구 샘골로 120)에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53415 (1)이며, 감정평가액은 865,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 허OO입니다.

토지 면적은 44.68㎡(약 13.5평)이며, 건물 면적은 57.33㎡(약 17.3평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

주요 특이사항으로는 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

본 물건은 103호와 104호 간 벽체 구분이 없고 인접 호수와 일단의 판매 시설로 이용 중이나, 건축물대장 및 현황도에 의해 복원이 용이하다는 감정인의 사실조회 회신(2026년 7월 24일자)이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '상록초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

토지는 서측으로 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활 소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 10월 1일 접수된 허성훈의 임의경매(2025타경53415)입니다.

등기부상 갑구 내역으로는 소유권 보존(2008년 8월 5일), 김진하 지분 전부 이전(상속, 2023년 2월 24일), 이정엽 지분 전부 이전(강제경매, 2024년 10월 8일)이 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김수옥이 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김수옥

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 4,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 17일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 없음

본 건의 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 없습니다.

구분건물 등기부 요약에서 2024년 10월 8일에 허성훈 앞으로 강제경매로 인한 지분 이전이 있었고, 2025년 10월 1일에 동일인(허성훈)의 임의경매가 말소기준권리가 되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

감정평가요항표에 따르면, 기호1~4(본 건 103호 포함)는 공히 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

공부와의 차이점으로는 기호1, 4호실은 벽체 구분 없이 일체로 'BYC 본오점'으로, 기호2, 3호실은 벽체 구분 없이 일체로 '닭갈비 돈곱창 본오점'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 본 건 103호의 경우, 인접 호실과의 물리적 구분이 명확하지 않음을 시사합니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 주된 소비층이나 배후 수요에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 상록초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변에는 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매로 진행되므로, 소유권 관계 정리 과정에서의 복잡성이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 김수옥(2022년 8월 17일 전입, 보증금 7천만원)이 존재하므로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 임차인의 보증금은 경매 대금으로 우선 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

103호와 104호의 물리적 구분 부재 및 일체로의 이용 상태는, 구분건물로서의 독립성 회복을 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일부로 만료되었으나, 해당 구역 지정 사유 및 향후 재지정 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 상록초등학교 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 공유물분할을 위한 경매 절차를 따르고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점과 103호와 104호의 물리적 구분 부재라는 특이사항을 가지고 있습니다. 감정가는 8억 6천 5백만원으로 책정되었으나, 권리 분석상 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(7천만원)은 경매 절차상 우선 변제 여부에 따라 낙찰자에게 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 구분점포의 독립성 회복 가능성에 대한 감정인의 의견이 있으나, 이에 따른 비용과 시간을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안산시 상록구 본오동의 기존 상권 및 주거 지역 내 입지를 가지고 있습니다.

본 물건은 근린생활시설로서의 활용 가치를 지니고 있으며, 상록초등학교 인근이라는 점이 긍정적입니다.

공유물분할 경매라는 특성상, 소유권 관계가 정리된 후 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점 기준으로, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(김수옥)의 보증금 7천만원이 존재하므로, 실제 경매 진행 시 배당 절차 및 임차인의 권리관계에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 감정가(865,000,000원)를 기준으로 하되, 예상 명도 비용, 임차인 관련 제반 비용, 건물 복원 비용 및 제세공과금 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 검토, 관련 법규 및 판례 검토 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.