나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58178 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 15-23 동성그린맨션 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현암 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58178 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 15-23 동성그린맨션 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 67.75㎡ (약 20.49평)

토지지분: 67.75㎡ (약 20.49평)

건물면적: 74.91㎡ (약 22.66평)

건물지분: 74.91㎡ (약 22.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 화성시 봉담읍 상리에 위치하고 있습니다. 봉담읍은 수원, 동탄 등 주요 도시와 인접하여 교통이 편리하며, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2005년 12월 9일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1996년 1월 30일 소유권이전 (매매) - 권리자: 이용하

* 을3: 2005년 12월 9일 근저당권 (말소기준권리) - 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 58,500,000원

* 갑4: 2025년 10월 2일 임의경매개시결정 - 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 38,820,669원 (매각으로 소멸)

* 갑5: 2026년 5월 7일 가압류 - 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 70,000,000원 (매각으로 소멸)

* 을4: 2026년 5월 20일 주택임차권 - 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 70,000,000원 (매각으로 소멸)

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김두원)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 8월 6일

* 확정일자: 2012년 10월 10일

* 배당신고일자: 2025년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 은 대항력이 없으며, 확정일자보다 말소기준권리가 앞서므로 보증금 전액은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건에 지상권이 등기되어 있다는 정보는 없습니다.)

총 등기부채권 금액은 198,500,000원입니다.

4. 상권분석

봉담읍 상리는 주거지역으로, 주변에 삼성그랜드타운, 동산빌라 등 공동주택 단지가 다수 분포하고 있습니다. 롯데슈퍼 등 생활 편의시설이 차량 5분 거리에 있어 생활이 편리합니다. 또한, 학교와 공원이 가까워 주거 만족도를 높이는 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 주변에 한신아파트가 있으며, 도보로 이용 가능한 대중교통 시설이 있습니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 차량 5분 거리에 롯데슈퍼가 있어 쇼핑이 편리하며, 근린공원이 가까워 휴식 공간을 제공합니다.

* 교육: 주변에 봉담중학교, 수현중학교, 화담중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 봉담양.한방병원까지 차량 5분 거리에 있어 의료시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 등기 현황은 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 198,500,000원으로 감정가 161,000,000원보다 높아, 입찰 참여자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 감정평가서 상세 내용 부재: 제공된 정보에 '감정평가서요약 요향표'의 구체적인 내용이 없어 상세한 건물 상태나 부대 시설에 대한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 상리에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건이 양호하고 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성과 높은 채무 총액은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 봉담읍 상리 지역은 교통, 생활 편의, 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높은 편입니다.

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담이나 추가 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 화성시는 지속적인 개발과 교통망 확충으로 미래 가치가 높은 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '삼성그랜드타운 101동'(2003년식, 59.865㎡)이 2026년 7월 8일에 151,500,000원(15,150만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 161,000,000원이며, 건물의 면적이 약간 더 크고 (74.91㎡) 동일 단지인 '동성그린맨션'의 최근 실거래가(2022년 5월 7일, 74.91㎡ 기준 140,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 적정한 수준으로 보입니다.

다만, 높은 채무 총액과 소멸되지 않는 권리(지상권)의 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준인 128,800,000원 ~ 144,900,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

정밀한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 면밀한 조사, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.