나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58222 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 299-3 에코타운2차 205동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트입구사거리" 동측 인근에 위치 하며, 부근은 다세대주택, 전원주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 1층 101호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 창 호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접하며, 옥외주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김도형)로부터 2026.4.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58222 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 299-3 에코타운2차 205동 1층 101호

용도: 다세대주택

건물면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

토지면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트입구사거리" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 전원주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 여건: 차량의 단지 내 출입은 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 2일자 이천세무서장의 압류 등기가 말소기준권리가 되며, 이에 따라 본 건의 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김 )

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-11-30

* 배당신고일자: 2022-12-28

* 대항력: 없음 (등기부 요약 및 임차인 현황 상 '없음'으로 기재됨)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 본 건 매수 시 임차인의 보증금 전액을 인수할 의무가 없음을 시사함.

인수되는 권리: 상기 임차인 관련 권리 외 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됨.

종합 의견: 권리 분석상 인수되는 부담은 거의 없으나, 임차인의 확약서 내용을 명확히 숙지하고 명도 절차를 진행해야 함.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 전원주택, 자연림 등이 혼재된 주거 중심 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 일부 저촉됨. 또한 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 한정되므로 일반적인 경매 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 1층 101호로, 전용면적 53.28㎡ (약 16.12평)의 다세대주택임. 내부 구조는 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

주차: 옥외주차장이 구비되어 있음.

주변 시설: "진흥아파트입구사거리" 인근으로 기본적인 생활 편의시설에 접근 가능할 것으로 보이나, 구체적인 교육, 의료, 상업 시설 현황은 별도 확인이 필요함. 자연림 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이나, 확약서 내용에도 불구하고 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용(이사비 등) 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

토지 이용 규제: 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지이용 규제가 존재하며, 토지거래허가구역 지정 기간 동안 취득 목적에 따른 허가 필요 여부 확인 필요.

혐오시설: 주변 지역에 지도 검색을 통한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 대체로 주택 및 자연환경이 혼재된 편으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2.1억원이나 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 잠재적 가치가 있는 것으로 판단됨. 권리상 인수되는 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 임차인 관련 확약서 내용을 면밀히 검토하고 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있음. 주변 환경은 주거 및 자연이 조화를 이루는 편이며, 교통 여건은 보통 수준임.

1.7. 투자 포인트

낮은 권리 부담: 임차 보증금 인수 부담이 없고, 대부분의 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 명확한 투자 구조를 가질 수 있음.

시세 대비 잠재력: 감정가 대비 최근 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

쾌적한 주거 환경: 자연림 인근의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 56.26㎡ (약 17평, 2016년식): 230,000,000원

* 59.69㎡ (약 18평, 2017년식): 238,000,000원

* 68.2㎡ (약 20.6평, 2015년식): 230,000,000원

본 물건은 53.28㎡ (약 16.12평)으로, 최근 거래된 56.26㎡ 사례(230,000,000원)와 비교했을 때 면적이 다소 작음. 그러나 감정가가 210,000,000원으로 최근 시세(230,000,000원 ~ 238,000,000원) 대비 약 10% 가량 낮게 책정되어 있어, 시세 반영이 덜 된 것으로 보임.

인수되는 임차보증금이 없고 명도 비용 등을 보수적으로 고려하더라도, 최근 시세인 230,000,000원 이상은 고려해야 할 것으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

권장 입찰가: 약 231,000,000원 ~ 252,000,000원. (최소 230,000,000원 이상 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.