나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513031 [1] 인천광역시 서구 연희동 742-32 중앙골든빌라 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 아시아드경기장역(인천2호선)이 소재 하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 및 알미늄샷시 창임.

이용상태

본건은 다세대주택임. ※후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12- 27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513031 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 742-32 중앙골든빌라 2동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역(인천2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리인 압류(기흥세무서장, 2021-12-09)보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 115,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강OO (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-24, 대항력 없음)

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-14, 확정 2020-08-20, 배당신고 2023-02-20, 대항력 없음)

* 권리 요약: 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 인근은 주거지역으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 서구 연희동 733-5 소재 삼백타운(105,106)동 (2001년 건축, 57.54㎡) 2026년 1월 5일 15,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 260.7만원)

* 인천광역시 서구 연희동 745-10 소재 세종맨션(106동) (2002년 건축, 59.38㎡) 2026년 1월 15일 6,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 111.1만원)

* 인천광역시 서구 연희동 688 소재 연희점보주택(5,6)동 (1995년 건축, 52.39㎡) 2026년 1월 19일 13,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 249.9만원)

* 분석: 제공된 최근 매매 사례 중, 삼백타운(105,106)동과 연희점보주택의 거래 가격(평당 약 250~260만원)이 본건과 유사한 조건으로 보입니다. 세종맨션의 거래가는 특이사항이 있지 않는 한 비교 대상에서 제외하는 것이 합리적입니다. 본건의 건물 면적 48.85㎡ 기준으로 시세 환산 시, 평당 250~260만원으로 계산하면 약 1억 2,212만원 ~ 1억 2,701만원 수준입니다. 감정가 11,700만원은 이러한 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 아시아드경기장역(인천2호선) 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변 환경: 서곶중학교가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 물건지 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 특이사항으로 언급되었으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 SGI의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 보아, 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 조건 변경 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역으로 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 내부 상태: 내벽 마감 상태가 미상으로, 내부 수리 필요 여부 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호하며, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적으로 평가되었으며, 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력도 일부 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도가 원활할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 건물면적 48.85㎡ 기준, 최근 매매 사례(평당 약 250~260만원)를 고려한 예상 시세는 약 1억 2,212만원 ~ 1억 2,701만원입니다.

* 감정가(1억 1,700만원)는 시장 가격 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 117,000,000원 ~ 127,000,000원

* 권장 입찰가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.