나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512968 [1] 인천광역시 계양구 효성동 24 뉴서울아파트 205동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '명현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 1986.12.11) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 아파트 건부지(효성 뉴서울 2차)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외 국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 기호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512968 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 24 뉴서울아파트 205동 5층503호 (새 주소: 인천광역시 계양구 안남로 560)

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

토지 지분: 25.54㎡

건물면적: 34.74㎡ (약 10.51평) (전용면적)

건물 지분: 34.74㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

사용승인일: 1986년 12월 11일

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 스라브지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제5층 제503호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '명현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

토지 형상 및 이용상태:

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 아파트 건부지(효성 뉴서울 2차)로 이용 중임.

인접 도로상태:

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

주변 시설:

* 명현초등학교, 효성초등학교, 명현중학교 등 학교시설 인접.

* 효성공원 등 녹지 공간.

* 인근 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 이용 용이.

혐오시설:

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 해당 지역의 개발 계획 및 인근 지역 환경 변화 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이경준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은(는) 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 물건 명세서 상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 거주 여부, 기타 계약 관계 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

말소기준권리:

을13, 우리은행 근저당권 (접수일자: 2017년 06월 28일)

소멸되는 권리:

매각으로 인해 등기부상 을13(근저당), 갑15(가압류), 갑16(가압류), 갑17(가압류), 갑18(강제경매) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

등기부채권 총액:

총 113,446,421원 (현대캐피탈, 인천신용보증재단, 하나카드, 현대캐피탈주식회사)

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건이 속한 뉴서울아파트는 조성된 지 시간이 경과한 단지로, 주변으로는 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 아파트)와 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 뉴서울아파트 (효성뉴서울2차아파트)

* 준공년도: 1986년 12월

* 총 동수: 13개동

* 총 세대수: 775세대

* 최고층: 5층

* 전용면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

* 주차대수합계: 202대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.4. 생활정보

편의시설:

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

교육시설:

명현초등학교, 효성초등학교, 명현중학교 등 도보 통학이 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

주거환경:

대체로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1986년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 함.

규제 현황:

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

임대 관계 불확실성:

등기부상 임차인 이 의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 뉴서울아파트 205동 503호로, 주변에 학교 및 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 1986년 준공된 아파트로 건물 노후화에 대한 고려가 필요하나, 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 적정 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 매각으로 인한 소멸되는 권리가 대부분으로 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 임차인 이 에 대한 실제 점유 및 계약 관계는 미상이나, 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적:

생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하여 실거주 목적의 투자가치가 있음.

저평가 가능성:

최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

재건축/리모델링 잠재력:

준공 연도를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 34.74㎡ (약 10.51평) 면적의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 17일: 1층, 91,000,000원

* 2026년 5월 1일: 3층, 96,000,000원

이러한 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건(5층)의 시세는 약 93,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 113,000,000원은 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

본 물건의 시세, 권리 관계, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 93,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내외에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.